Рынок недвижимости: развитие по трем сценариям?

Длительные январские каникулы не снизили интереса участников рынка недвижимости ко всему, что связано с жильем. Подведение итогов каждого прошедшего года на страницах приложения "Недвижимость" стало традиционным и служит своего рода условным ориентиром для тех, кто покупает, продает и меняет свои квадратные метры. Итак, что же происходило на рынке недвижимости за последние два месяца?

События лета 2005 года с максимальным количеством предложений и снижением цен поубавили оптимизм риэлтеров и тех, кто самостоятельно продавал свое жилье. К тому времени на протяжении шести месяцев продажи падали, а цены снижались. Объемы продаж варьировались от "очень плохо" из-за отсутствия покупателя до "терпимо". Риэлтеры и продавцы опасались, что ситуация еще долго не изменится, но ошиблись. В третьей декаде года цены поползли вверх, демонстрируя ежемесячный прирост 4-5 процентов, а в итоге до 10 процентов. "Рынок продавца" трансформировался в "рынок покупателя".

Причиной новой ценовой политики и активизации рынка, отмечают риэлтеры, стали сразу несколько факторов.

Во-первых, традиционно накануне Нового года платежеспособное население стремится сделать удачное вложение средств. Теперь в основном обладателями недвижимого добра становятся не малочисленные миллионеры со свободными деньгами, а народные массы, энергично улучшающие свои жилищные условия. Во-вторых, в области отмечается наращивание объемов ипотечного кредитования, осуществлением которого занимается уже несколько кредитных организаций. Новые предложения банков привели к росту темпов продаж. Третьим фактором стала реализация на территории области жилищных программ, направленных на приобретение квартир для сотрудников филиалов крупных российских компаний, в частности, железнодорожников. В конце года на эти цели в сахалинские филиалы были направлены средства, которые требовалось оприходовать.

В целом за год количество сделок по куплепродаже, обмену жилья составило порядка 6 тысяч. Большинство операций провели риэлтерские агентства, численность которых уже достигает 40.

Цены на недвижимость по-прежнему складываются из многих составляющих: престижности района, месторасположения квартиры, этажности, наличия ремонта и общего технического состояния, общей площади жилья, наличия балконов и инфраструктуры. Но далеко не всегда стоимость жилья можно назвать объективной. В большинстве случаев принцип, которым руководствуются продавцы, можно назвать "кто во что горазд".

Самым недорогим жильем и всегда востребованным на вторичном рынке, не считая старых домов индивидуальной застройки и двухэтажных домов, по-прежнему считаются "хрущевки" 60-х годов постройки. К концу года количество предложений на такое жилье было ограниченным.

В частности, приобрести однокомнатную квартиру в районе улицы Вокзальной можно в пределах 23 тысяч у. е. В более престижных районах цены достигают 28 тысяч у. е.

Двухкомнатные "хрущевки" в районе Черемушки - от 30 до 41 тысячи у. е., в центре стоимость таких квартир варьируется в пределах 33-42 тысяч у. е.

По сравнению с аналогичным периодом двух прошлых лет возросло количество предложений на трехкомнатные квартиры всех планировок. Многие из них, по отметкам риэлтеров, не могут найти своего нового владельца уже длительное время.

Стоимость трехкомнатной "хрущевки" в районе Дома быта составляет от 41 до 45 тысяч у. е. Практически такая же стоимость на подобные квартиры в районе "Луча", Дома торговли. Исключение составляют квартиры на верхних этажах. На них цены ниже в среднем на 3 тысячи у. е. Примечательно, что первые этажи, представляющие интерес для тех, кто нуждается в офисных и торговых площадях, владельцы выставляют на продажу с увеличенной до 50 процентов стоимостью.

В последние дни уходящего года не отличался разнообразием и "ассортимент" однокомнатных квартир-"брежневок". В целом по городу стоимость этого жилья составляет порядка 27-33 тысяч у. е. Двухкомнатные от 30-32 тысяч у. е. в районе пивзавода, Елани и птицефабрики до 36-38 тысяч у. е. в районе "Луча" и горбольницы.

Трехкомнатные "брежневки" в районе СахГУ стоят порядка 34-38 тысяч у. е., в районе таможни встречаются за 39-42 тысячи у. е. Но можно увидеть цены на подобные квартиры на крайних этажах в Черемушках даже порядка 50 тысяч у. е.

Квартиры в монолитных 10-12-этажных домах и 5-этажных домах 138-й и 97-й серий по стоимости приближаются к ценам отдельных типов жилья крупных российских городов.

Однокомнатные новой планировки варьируются от 28 тысяч у. е. в отдаленных районах города до 38 тысяч у. е. в спальных микрорайонах.

Двухкомнатные в 11-м микрорайоне - от 40 до 60 тысяч у. е. В менее престижных районах (птицефабрика, 41-й километр, пивзавод) - от 32 до 38 тысяч у. е.

Большой разброс цен (от 55 до 78 тысяч у. е.) на трехкомнатные квартиры.

Продажная стоимость элитного жилья в многоквартирных домах 90-х годов постройки (97-й серии и индивидуальной планировки), а также индивидуальных коттеджей составляет от 1,2 до 2 тысяч у. е. за квадратный метр. В частности, коттедж в районе ботанического сада на 220 квадратных метров оценивается в 420 тысяч у. е., коттедж в районе птицефабрики в 180 тысяч у. е. Причем здесь решающими факторами являются стадия завершения строительства, наличие в собственности или аренде земельного участка, наличие коммуникаций.

При приобретении жилья не исключаются и скидки для покупателя. Сумма в 500 у. е. стала уже просто правилом хорошего тона. Снижение стоимости в пределах 2 тысяч у. е. относится к квартирам, на которые возникает незначительный спрос. Если на предмет продажи претендуют несколько покупателей, то вести речь о снижении стоимости просто бессмысленно. Квартира будет продана тому, кто предложит за нее большую сумму.

Делать сегодня прогнозы по дальнейшему развитию событий на рынке недвижимости риэлтеры пока затрудняются. Но придерживаются такого мнения, что, скорее всего, ситуация может развиваться из сочетания трех сценариев: снижение цен в летний период из-за оттока населения в благоприятные регионы, стабилизация цен либо опять же повышение за счет увеличения спроса.

Очевидно одно: в любом случае недвижимость по-прежнему остается лучшим, по сравнению с банками, местом сохранения и приумножения капиталов.

Наталья АКСЕНЕНКО, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

17 января 2006г.


Вернуться назад