Квартирный вопрос в России относится к разряду вечных. Раньше надо было десятилетиями стоять в очереди, чтобы разъехаться с родителями или улучшить жилищные условия. Теперь надо копить годами, чтобы приобрести свой угол. При условии, если есть из чего копить. Поэтому объявленный национальным проект "Доступное жилье - гражданам России" вызывает немало споров. Одни уверены, что такого жилья нам еще нескоро дождаться. Другие считают, что надо начинать, иначе мы просто никогда не сдвинемся с места. Тем интересней услышать точку зрения человека, который по роду своих занятий имеет самое непосредственное отношение к программе. Компания "Сахалин Инжиниринг", которую возглавляет Виктор АЛЬПЕРОВИЧ, реально строит жилье в Южно-Сахалинске. И, как выясняется, проблем здесь выше головы…

- Виктор Юделевич, как получилось, что в Южно-Сахалинске ваша компания действительно стала едва ли не единственной, кто строит жилье? Это итог каких-то преференций от властей?

- Утверждать так может только тот, кто не знает историю строительной отрасли последних лет. Мы начали заниматься жильем несколько лет назад, когда рынок его строительства просто упал. Те немногие компании, которые еще строили, ушли в шельфовые проекты. Еще один конкурент был там просто не нужен. Но потребность в жилье оставалась, и мы понимали, что рано или поздно эта проблема встанет во весь рост. Поэтому решили, несмотря ни на что, остаться в этом сегменте строительства, для чего основательно занялись отводом площадок, проектированием, отработкой юридических вопросов, поиском современных технологий. И когда пришло время, наши предложения оказались востребованными.

- Но вы специализировались на элитном жилье…

- Что значит элитное жилье? Мы не строим особняки на Рублевке. У нас просто современное, комфортное жилье. Есть люди, которые могут за него заплатить. Разговоры об элитном жилье уводят людей в сторону от настоящих проблем, которые их касаются напрямую.

- Тогда напрямую - цена вашего "квадрата" в Южно-Сахалинске стоит тысячу долларов и выше. Полпред Камиль Исхаков сказал, что будет проверять расчеты с карандашом в руке.

- Мы ему свои выкладки охотно предоставили. Могу и вам показать. Вот наш расчет стоимости квадратного метра - 25 тысяч рублей. А дальше начинаем прибавлять квартальные наружные сети, благоустройство, в том числе прилегающих участков улиц, проценты по кредитам, снос ветхих бараков на площадке. В итоге цена квадратного метра возрастает до 32 тысяч рублей. Грубо говоря, будущий владелец платит за все, в том числе и за то, что должно сделать государство.

- И все-таки уверяют, что можно построить квартиру, в которой метр будет стоить 600 долларов.

- Не спорю, можно. Если "посадить" дом между другими застройками, где готова вся инфраструктура. Если использовать самые дешевые материалы и оборудование. Если строить его "для своих", то есть с нулевой рентабельностью. Если не брать кредитов. Возможно, у кого-нибудь это получится, я буду рад. Но пока ни у кого не получается.

- Но государство пообещало же, что возьмет расходы по инфраструктуре на себя...

- Хорошее намерение. Но до того момента, как будет оплачена первая труба, утечет еще немало воды. В Южно-Сахалинске мощность сетей практически исчерпана. Это означает, что нужны не только новые сети, но и коренная модернизация старых. А это огромные затраты. Пойдет ли на них власть? - вопрос для меня остается открытым.

- При таком пессимизме стоит ли браться за жилье?

- Это не пессимизм, а реальный взгляд на вещи. Надо не впадать в эйфорию или, наоборот, в депрессию, а искать варианты.

- Какие, например?

- Например, не "втыкать" отдельные объекты среди уже построенных и выдавать это за массовое строительство, а проектировать микрорайоны со всем комплексом инфраструктурных сетей, благоустройства и социальных объектов. Тогда эти затраты будут распределяться равномерно, а значит, снизят ценовую нагрузку на один объект. Кроме того, необходимо привлекать средства населения.

- Уже подсчитано - чтобы вступить в долевое строительство, надо иметь доход на одного человека в 30 тысяч рублей. Средняя зарплата по области вдвое меньше. Откуда люди деньги возьмут?

- Существуют возможности и помимо дорогих банковских кредитов. Вот мы сейчас сносим ветхое жилье. По закону переселенцам предоставляется только муниципальный жилфонд. А должно быть не так. Есть у человека средства - пускай он сверх санитарных норм купит в рассрочку дополнительную площадь. Вариантов активизации средств населения существует множество. Мы, например, отрабатываем схему приема в счет частичной оплаты новой квартиры старую. А еще можно выпускать займы, сертификаты, на банковских кредитах свет клином сходиться не должен. Решением этих вопросов и должна заниматься власть.

- Сколько, кстати, вы снесли бараков?

- Пока один, а надо четырнадцать. Но это только на сравнительно небольшой территории трех первоочередных объектов. Дальше будет на порядок больше. Очень много юридических проблем, и это тоже должно стать заботой власти.

- Вы покупаете квартиры для переселенцев на вторичном рынке, где они недешевы. А почему бы не строить так называемое социальное жилье?

- Уже спроектировали и начали строить два переселенческих дома. Там скромные квартиры - по 28, 43 квадратных метра. Но они очень востребованы, и не только переселенцами. Люди с небольшим уровнем дохода охотно приобрели бы их.

- А вам какой резон заниматься таким жильем?

- При нынешних ценах спрос на дорогие квартиры ограничен. Именно поэтому мы строим в том объеме, в котором его у нас могут купить. Но если думать о расширении рынка, то необходимо заниматься недорогим жильем.

- Участие в программе по сносу ветхого жилья - это тоже бюджетный кусочек, который вам счастливо достался?

- Судите сами насчет счастья: 55 процентов расходов несем мы, 30 процентов обещано федералами, остальное - за областью и городом. Мы берем кредиты, процентную ставку по которым нам готовы компенсировать. Но - только после ввода жилья. Поэтому каждый месяц компания платит 1,5 миллиона рублей только по кредитам. Так что "лакомый кусочек" обходится нам дорого.

- Зато процент по кредитам ниже.

- Только внешне. Когда считаешь, исходя из реальной картины, получается не 12-14, как всюду звучит, а все 18 процентов. И кроме всего прочего, до сих пор нет механизма погашения процентов. Разговоры есть, а механизма нет.

- И тем не менее вы же не бросаете этого бесперспективного дела?

- Это наш бизнес. В данный момент он требует развития не столько с точки зрения выгоды, сколько с точки зрения перспектив, поэтому мы заинтересованы именно в массовом строительстве. И готовы отрабатывать схемы, пилотные проекты, взаимоотношения с банками - все, что позволит этот рынок расширить. Потому, кстати, проектируем не отдельные объекты, а целый микрорайон на тысячу жителей, то есть исполняем роль генерального застройщика. В области этого пока не может позволить себе никто.

- Почему вы выбрали 19-й микрорайон?

- Потому что он самый перспективный с точки зрения массовой застройки. В Южно-Сахалинске большой дефицит строительных площадок. С запада находится полоса подлета к аэропорту, здесь вообще не должно быть жилой зоны. С юга расположился кладбищенский комплекс, с севера - ТЭЦ, на востоке - рекреационная зона. Относительно пригодная для массового многоэтажного строительства площадка находится в 19-м микрорайоне. Но и здесь проблемы - в свое время в нарушение генплана довольно большую часть ее отдали под так называемые коттеджи, теперь надо думать, что с ними делать, как их по возможности вписать в наш проект. И еще очень большие затраты на инфраструктуру. Надо строить все, начиная от ливневки и заканчивая линией передачи электроэнергии. Только подвод электроэнергии тянет на 200 миллионов рублей. Кроме того, мы хотим построить здесь и всю социальную инфраструктуру - детские сады, магазины, автостоянки.

- То есть дешевым жилье в этом микрорайоне не будет?

- Компания не благотворительная организация. Если рассматривать удешевление жилья как социальную функцию, то ее должно взять на себя государство. Мы, профессиональные строители, готовы к сотрудничеству, но ждем от власти целого комплекса мер.

- Почему "Сахалин Инжиниринг" отказался на втором этапе по строительству молодежного жилья предоставлять новоселам кредиты?

- Мы способствовали тому, чтобы система была запущена. Теперь необходимо привлечь в нее банки. У нас кредитных ресурсов нет.

- Так все-таки программа доступного жилья - это реальная программа или из серии горбачевских обещаний "каждой семье по квартире"?

- Она станет реальной, когда объединятся вместе все факторы и начнут работать все механизмы. До этих пор я рассматриваю ее как попытку приступить к решению проблемы. То есть понятно, что массовое жилье необходимо. Понятно, что уровень жизни населения не успевает расти за ценами. Понятно, что банкам невыгодны дешевые кредиты. Понятно, что надо что-то делать с сетями. Значит, надо поднимать все пласты проблем и распахивать это поле. Что в итоге получится, мне трудно сказать. Но лучше делать, чем ничего не делать. Хотя бы уже внимание проснулось к этому вопросу - и то хорошо. Но обещать в ближайшие годы обеспечить всех желающих доступным жильем я бы поостерегся.

- Перед нашим разговором к вам в офис приходили японцы. Вы собираетесь с ними сотрудничать?

- Они присматриваются. Интересовались, например, возможностью поставок внутридомового оборудования. Но у них высокие цены, в России мы можем найти такое же качественное оборудование, но гораздо дешевле. А если вдруг наши интересы совпадут, я не исключаю партнерства. Например, в вопросах благоустройства, строительства многоуровневых механизированных автостоянок.

- Честно говоря, наша беседа оставила у меня чувство некоторого неудовлетворения…

- Вы ожидали, что я вам пообещаю жилье за 500 долларов квадратный метр? Не могу. Система очень громоздкая, обросла проблемами, как ракушками, только-только начинает разворачиваться. Есть два варианта развития событий - или мы ее последовательно будем разворачивать лицом к потребителю, или попытаемся кавалерийским наскоком разрубить все узлы, а когда увидим, что ничего не выходит, бросим. Я против второго варианта. Тогда нам точно никакого жилья не видать.

Записала Виктория ВАСИЛЕНКО, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

6 апреля 2006г.