Национальный проект по жилью всколыхнул если не всю страну, то уж половину точно. Каждый на свои обстоятельства примеряет цены, кредиты, проценты, связанные со строительством или покупкой заветной квартиры, соотнося их с зарплатой. Наверное, редко кто может сказать о себе - мне квадратные метры не нужны. Может быть, лично и не нужны, но подрастающие дети, но внуки, но старенькие родители, которым тоже нужен угол…

Отработаем на ходу

Еще до того, как был запущен нацпроект по жилью, экономисты подсчитали - стандартной семье необходим доход минимум в 30 тысяч рублей, чтобы она могла позволить себе приобрести квартиру в кредит. При этом три года ей нужно не есть, не пить, а только копить деньги. Для кого-то эта сумма - только на булавки. Для большинства из нас - недосягаемая пока мечта. И помощь здесь может оказать только государство - кто же еще, если добросовестный труд не дает возможности зарабатывать на элементарные житейские потребности.

Действительно забота ли о гражданах подвигла государственных мужей на действия, приближающиеся ли выборы - но на свет родился национальный проект "Доступное жилье". Из всех затеянных в последнее время проектов этот - самый сложный и, как признают его создатели, самый неподготовленный. Потому что двигать его приходится, меняя "колеса" и части "мотора" на ходу. Достаточно сказать, что еще не принято 300 нормативно-правовых актов, регулирующих взаимоотношения участников рынка жилья.

Тем не менее федеральный центр требует, чтобы регионы как можно скорее создавали свои собственные локальные "нацпроекты". Не будет их - не будет федерального финансирования.

Об этом и заявил заместитель председателя комитета экономики области Сергей Карпенко депутатам областной Думы на одном из последних летних заседаний, когда обсуждалась областная программа с длинным названием: "Развитие массового жилищного строительства в Сахалинской области на 2006 - 2010 годы и на период до 2015 года".

Уже проблемы

Сей труд разместился более чем на 200 страницах, прочесть его не каждому под силу, поэтому и мы ограничимся лишь основными выдержками из него. Состоит программа из восьми подпрограмм. Народ, скорее всего, больше заинтересуют четыре из них - обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе, отдельных категорий граждан и развитие ипотечного кредитования населения. Для застройщиков и муниципалитетов, возможно, важнее четыре другие подпрограммы, которые касаются инженерной и транспортной инфраструктуры, развития строительства и промышленности стройматериалов, модернизации объектов коммунального хозяйства, капремонта и реконструкции жилфонда. Часть этих подпрограмм уже работает. Кстати, на этом же заседании было принято решение увеличить объем средств, выделяемых областью на поддержку молодых семей, с 22 до 42 миллионов рублей. За счет этого будет дополнительно построено 48-50 квартир.

Однако даже действующие программы выявляют очень любопытные детали. В нынешнем году от строительства жилья для молодых отказался прошлогодний застройщик, компания "Сахалин Инжиниринг", конкурс выиграли две малознакомые сахалинцам строительные фирмы. Главная причина отказа: застройщик не имеет возможности кредитовать строительство, а подобное кредитование и составляло элемент пилотного проекта, позволяя удерживать цену квадратного метра ниже ее реальной стоимости. Но то, что хорошо в пилотном проекте, не может становиться нормой, поскольку слишком дорого обходится застройщикам. Плюс огромное количество обременений, начиная от инфраструктуры и заканчивая благоустройством площадки, что тоже сказывается на стоимости.

Но почему тогда двум компаниям, выигравшим конкурс, удалось снизить цену до 24 тысяч рублей за "квадрат"? Авторы подпрограммы утверждают, что это результат конкурса. Дескать, оправдалась ставка на конкуренцию. Только вот в конкурсе не наблюдалось столпотворения участников, посему конкуренция выглядит весьма условной. Скорее всего, причина гораздо проще: оба молодежных дома будут строиться посреди жилищных массивов. То есть там, где инфраструктура уже существует. А это, как утверждают специалисты, минус 30 процентов цены. Но наши коммунальные и энергетические мощности и без того загружены до предела, они просто не выдержат увеличения количества объектов. Стало быть, рано или поздно придется застройщику идти во чисто поле и вновь увеличивать стоимость "квадрата". Да и массовым строительством подобные точечные объекты не назовешь… Впрочем, это только одна из проблем среди множества других. А пока о программе.

Сколько вешать в граммах?

В целом объем жилищного строительства в области составит 1,2 млн. квадратных метров. Предполагается, что с 2006 до 2010 года ежегодно будет вводиться от 65 до 135 тысяч "квадратов". Плюс еще 798 тысяч с 2011 до 2015 года. И вот здесь у тех, кто взялся добросовестно изучать этот документ, возникает первый вопрос. В программе сказано, что дополнительный ввод жилья за этот же период составит 803,75 тысячи кв. метров, ввод жилья для отдельных категорий граждан - 126,9 тысячи кв. метров. Что это такое, признаться, я не поняла. Не поняла этого и контрольно-счетная палата, которая давала свое заключение на документ. Может быть, эти цифры надо сложить, и тогда мы получим самый конечный результат - 2,2 млн. "квадратов"? Однако нет, в другом месте программы читаем, что в 1,2 миллиона "квадратов" включается и дополнительное жилье, в том числе и для отдельных категорий граждан.

Так все-таки, сколько мы собираемся построить за эти годы? Что означает "дополнительное жилье"? То, что мы построим в итоге совокупных усилий государства, банков, самих граждан, инвесторов, и то, чего без этих усилий не было бы построено? Замечательно. Но тогда зачем в программу включается почти 500 тысяч "квадратов", которые вроде как будут строиться сами собой? И расчеты затрат - они-то почему выведены исходя из общей цифры? Может быть, ответы "зашиты" где-нибудь в "теле" программы, как выражался на ее защите г-н Карпенко? Но желательно бы все-таки знать поточнее. Чай, деньги общие тратить на это "тело" будем.

Платите - и обрящете

Теперь о деньгах. Если кто-то полагает, что государство собирается отсыпать на доступное жилье полной мерой, то он ошибается. В целом на реализацию программы по всем источникам финансирования планируется привлечь почти 79 млрд. рублей. Это на все - и на инфраструктуру, и на само жилье, и на помощь отдельным категориям населения, и на развитие стройиндустрии, и на модернизацию объектов ЖКХ. Непосредственно на жилищное строительство и развитие индустрии стройматериалов - более 51 миллиарда рублей. Из них средства областного бюджета составят 3,2 млрд. рублей, средства федерального бюджета - 2 млрд., Еще 4,4 млрд. должны вложить местные бюджеты. Остальные 68,8 млрд. рублей - это личные средства граждан, предприятий, коммерческие кредиты и инвестиции. Почувствуйте, как говорится, разницу. То есть в доступное жилье больше всего придется вложиться муниципалитетам, ну и нам с вами.

Откуда у нас возьмутся деньги? Предполагается, что население откроет свои заначки. В досужих неофициальных разговорах гуляет такая информация: 3 млрд. рублей лежат у сахалинцев на банковских счетах. Но непонятно, если у народа есть такие деньги, почему он до сих пор не скупил весь вторичный рынок жилья? Неужто мы сознательно жмотились и ждали, когда государство своею волею снизит цены на жилье?

Однако допустим, что деньги есть и мы готовы их вкладывать. По оценкам авторов программы, за десять лет на решение квартирного вопроса островитяне отдадут чуть более 1 млрд. рублей. Эта сумма включает в себя как личные средства, так и коммерческие кредиты.

Но на другой странице программы речь идет о том, что в целом объем ипотечного кредитования к 2015 году должен достичь 27,1 млрд. рублей. Как соотнести эти цифры, ей-богу, не знаю. Очевидно, найдутся такие чудаки, кто ипотечному кредиту, проценты по которому грозят снизить в результате целого комплекса мер, предпочтет коммерческий кредит, который станет семейному бюджету гораздо дороже.

Мифический инвестор

Но предположим, мы все-таки с помощью банков и ипотечного кредитования наскребем по сусекам желаемую сумму. Тогда путем несложных подсчетов выходит, что более 40 млрд. рублей должны вложить в строительство предприятия и инвесторы. То есть работодатели станут исключительно сознательными людьми и начнут строить жилье для своих работников, а инвесторы, почуяв выгоду, бегом кинутся вкладывать деньги в доступное жилье. Но откуда инвесторы возьмутся, в программе не сказано.

Неудивительно, что при ее обсуждении депутат О Тин Ха назвал этого самого частного инвестора мифическим. По меньшей мере, половина предприятий области убыточна. Где им взять свободные средства, чтобы вкладывать их в строительство дешевого жилья? Единственный инвестор, заявил депутат, - это демография. В переводе с эзопова языка на русский это означает, что жилья будет высвобождаться тем больше, чем меньше на островах будет оставаться народу. Многие в районах именно так решают свои квартирные проблемы.

Помогите профессору

Вообще, депутаты довольно критически отнеслись к программе. Например, Александр Болотников считает, что при такой стоимости квадратного метра - а в программе она определена в 30 тысяч рублей - новое жилье смогут получить не более 15-20 процентов нуждающихся. Причем в проигрыше оказываются именно те, кому особенно необходима крыша над головой. Например, обитатели ветхого жилья. Его много на севере области, откуда необходимо переселять людей. Однако при нынешних заработках, а то и их отсутствии, им просто не светит получить ипотечный кредит. Кроме того, география жилищной программы не состыковывается со стратегией экономического развития области. Вроде бы собираемся возводить ряд промышленных объектов в центре и на севере области, которые должны удержать вокруг себя трудовые ресурсы, однако предполагаем, что основные объемы строительства жилья будут сосредоточены именно на юге. Как-то бы все-таки координировать одно с другим…

Интересную историю коллегам поведал депутат Борис Мисиков. Профессор СахГУ решился взять ипотечный кредит в банке под 16 процентов годовых на десять лет. После чего пришел просить к ректору повышения зарплаты, потому что на выплату займа уходит практически все его жалованье. А это не самый бедный человек в университете. Трудно даже не бедному человеку обеспечить себя квартирой. И как-то надо бы позаботиться о специалистах, необходимых области.

Что "зашито" в "тело"

Добавила критики и депутат Светлана Иванова. Она обратила внимание коллег на явный дисбаланс затрат на реализацию программы - почему-то муниципалитетам придется платить больше, чем федеральному и областному бюджетам. А как раз у них-то денег меньше всего.

Правда, Сергей Карпенко тут же поспешил успокоить оратора. Во-первых, муниципалы "добудут" необходимые средства через инвестиционную составляющую в коммунальных тарифах (то есть опять же из нашего кармана, потому что платить их будем мы), во-вторых, социальное жилье, в том числе и резервный фонд, которого нет ни в одном городе, должно строиться на средства, полученные от продажи земельных участков через аукционы. Правда, сегодня картина с участками выглядит печально - 34,7 гектара передано их владельцам безо всяких аукционов, что стало предметом интереса для прокуратуры. Но вот, наверное, когда наведем порядок, тогда и деньги появятся.

Еще одно запомнившееся выступление принадлежало депутату Якупу Алегедпинову, который в первой речи сильно рассердился на авторов, что они сделали упор на строительство многоэтажных домов, в то время как весь цивилизованный мир занимается малоэтажным строительством. Зато во втором выступлении после перекура пламенно призвал жить парадоксами, то есть, критикуя, не отвергать программу и объявить пессимизму бой. И еще надо заменить слова "доступное жилье" словами "платное жилье", и тогда все встанет на свои места.

Коллегу активно поддержал депутат Андрей Залпин, заявив, что настрой получить идеальную программу неконструктивен. Ее можно и нужно шлифовать, но пора бы уже и делом заниматься. Строители готовы вкладывать свои средства в инфраструктуру, администрация много делает, чтобы расшевелить эту сферу. Выступающий даже выдал маленькую тайну - разрабатывается концепция строительства в Черемушках жилья для нуждающихся. Теперь главное - войти в федеральную программу, а для этого программу, при всем ее несовершенстве, необходимо принять.

Ну и, чтобы уж совсем завершить картину обсуждения, добавим маленький штрих: в перерыве в облдуму прибыл губернатор Иван Малахов. В зал не проходил, покурил в вестибюле и уехал. Наблюдатели сделали вывод, что поддержка "тяжелой артиллерии" не нужна - документ примут. Его и приняли большинством голосов, несмотря на резкое заключение рабочей группы: программа страдает низкой конкретикой, в ней много математических неточностей, отсутствует четкое понимание методов и способов финансирования программных мероприятий и т. д.

Живем парадоксами

Собственно, это было понятно с самого начала. Ситуация такова, что программу действительно принимать надо, какими бы парадоксами или белыми пятнами она ни изобиловала. Такова традиция - не отработав правила игры наверху, требуем их выполнения от низов, а потом начинаем латать да пороть. Нам ли этого не знать?! Потому и живем, по выражению депутата, парадоксами. Например, уже отмечено, что резко возросший уровень ипотечного кредитования задрал цены на жилье. Предложение не поспевает за спросом, чем в полной мере пользуется вторичный рынок. Министр регионального развития недавно даже внес ценное предложение: собственников вторых квартир обложить налогом по полной. Чтобы неповадно было, значит, идти поперек общей линии удешевления жилья. Тут же заодно выяснилось, что производство цемента в стране монополизировано, а строительные кадры дешевле завозить из-за рубежа (это к вопросу развития родной стройиндустрии в целом).

Но это, очевидно, те камни, которые мы будем убирать с дороги на марше. В том числе и со своей собственной дороги. Станут ли эти камни непреодолимой стеной перед участниками марша или удастся все же достичь заветной цели, мы увидим довольно скоро. До 2010 года рукой подать. Именно за этот срок должны раскрутиться основные механизмы программы. Так что многие из нас смогут сами сделать выводы, насколько квартирный вопрос фатален для России.

И в заключение приведу показатели, которые должна обеспечить реализация программы. Решайте сами, насколько они высоки.

Рост жилищной обеспеченности должен возрасти с 21,4 кв. метра на человека до 21,8 кв. метра в 2010-м и до 22,7 кв. метра в 2015 году.

Средняя стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. метра будет равна среднему совокупному доходу семьи из 3 человек за 4,7 - 3,5 года в 2010 году и 2,7 года в 2015 году (в федеральной целевой программе "Жилье" этот показатель на 2010 год установлен в размере 3,06).

Увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств, - с 7 до 10 процентов в 2010 году и до 23 процентов в 2015 году (в ФЦП "Жилье" этот уровень составляет 30 процентов к 2010 году).

ДЛЯ СПРАВКИ

- При содействии бюджетов всех уровней за 10 лет планируется обеспечить жильем 1000 молодых семей, 900 семей работников бюджетных учреждений и 450 молодых специалистов, работающих в селе.

- Жилищный фонд области составляет около 11,6 млн. кв. метров общей площади, в том числе 10,2 млн. кв. метров. - в городах и поселках городского типа и 1,4 млн. кв. метров - в сельской местности. Около 11 процентов жилфонда находится в ветхом и аварийном состоянии.

- Больше всего желающих строить жилье в Южно-Сахалинске. По итогам опросов их потребность оценивается в 34677 кв. метров. В Холмске - 23955 кв. метров. В Аниве - 13788 кв. метров. Нет желающих строить в Охе (хотя именно там идет активное строительство жилья), Смирных и Макарове.

- Всего 42 тысячи кв. метров жилья было построено в области в 2005 году.

- В состав строительного комплекса области входят 592 предприятия, в их числе 470 организаций, выполняющих подрядные строительно-монтажные работы. Среди самых крупных застройщиков ООО "СП "Гренада и Фюргенсон Кларк" (27,8 процента общей площади жилья, построенного в 2003 - 2005 годах), ОАО "Сахалин Инжиниринг" - 21,7 процента общей площади жилья, ОАО "Сахалинморнефтемонтаж" - 15,1 процента.

- Средняя продолжительность сроков получения разрешений на строительство со дня предоставления проектной документации на госэкспертизу - 158 дней. Через десять лет срок снизится до 100 дней.

- Уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры составляет в среднем 60 процентов. Из 100 процентов эксплуатирующихся канализационных очистных сооружений все 100 процентов перегружены, 80 процентов сооружений эксплуатируются 25-30 и более лет.

Виктория ВАСИЛЕНКО, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

13 июля 2006г.