"Когда все продают, нужно покупать!" - такой девиз сахалинских риэлтеров и застройщиков применительно к местному рынку недвижимости сейчас более чем актуален. Цены не растут уже полгода, предложение значительно превышает спрос, а скидки в 5-10 процентов от заявленной стоимости жилья, предоставляемые продавцами, из исключения все чаще становятся правилом. Так что, если у вас есть свободные деньги - самое время вложить их в дешевеющую островную недвижимость. И радоваться своей "хрущевке", "брежневке" или жилью "новой" (почти с 20-летним стажем) планировки.

Но более привлекательным для населения становится первичный рынок. И те, кто уже вступил в союз с местными застройщиками, поступают более чем разумно.

Парадокс островного рынка жилья заключается в том, что квартира в новостройке сегодня стоит несколько дешевле, чем на вторичном рынке. Для сравнения, в среднем однокомнатную стандартную "брежневку" общей площадью 30 квадратных метров в 8-м микрорайоне предлагают приобрести за 30-32 тысячи у. е. Квартиры новой планировки в спальных микрорайонах выставляются на продажу за сумму от 33 до 40 тысяч у. е. Одним словом, средняя стоимость квадратного метра вторичного рынка составляет 1000 у. е. В то же время ряд местных строительных компаний (ООО "Профиль", ОАО "Сахалин Инжиниринг" и др.) предлагает квартиры в новостройках по 800-900 у. е. за квадратный метр. Пока ценовая политика остается стабильной. И самое время воспользоваться ситуацией. Рассчитывать на то, что цены на новострой в обозримом будущем снизятся, ошибочно. Более того, не стоит сомневаться, что в долгосрочной перспективе цены все же возрастут.

Факторов, определяющих изменение ценовой политики, несколько.

Пока застройка осуществляется точечно, на имеющихся в областном центре свободных участках с развитыми коммуникациями. Следовательно, и затраты застройщики пока несут незначительные. Таких участков в Южно-Сахалинске ограниченное количество, и в ближайшее время их станет меньше. Только в этом году соответствующие органы выдали 15 разрешений на возведение многоэтажек, рассказал начальник управления архитектуры и градостроительства департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью Южно-Сахалинска Юрий Кравцов. Уже в ближайшее время подрядным организациям придется осваивать новые земли, прокладывая новые инженерные сети, что приведет к удорожанию квадратного метра.

Цены на жилищное строительство не станут ниже еще и по той простой причине, что постоянно повышают отпускные тарифы на стройматериалы поставщики. В этой ситуации рост себестоимости новой недвижимости не столько прогноз, сколько неизбежный шаг.

Есть прогнозы и иного рода. Как бы там ни было, но рынок жилья зависим и от мировых цен на нефть. Повышаются цены на полезное ископаемое, дорожают энергоресурсы, должна расти и зарплата строителей. В сравнении с мировыми ценами жилье на Сахалине пока относительно недорогое. Но тенденции таковы, что постепенное внедрение новых технологий сравняет стоимость квартир с мировыми ценами.

Главное преимущество "первички" - стоимость, которая на любой стадии строительства ниже, чем у конечного продукта домостроения.

Важный фактор и отсутствие проблем с отслеживанием истории квартиры - так называемая юридическая чистота жилья. Владельцы новостройки стопроцентно застрахованы от появления внезапно объявившихся прежних жильцов, потому что их просто не может быть.

Квартира в новостройке - это и современное качество жилья, включая коммуникации, стройматериалы и технологии.

Новый дом - это и в большинстве случаев отсутствие проблем с соседями, особенно в коммерческом жилье, где социальный уровень жильцов относительно однороден.

Не стоит сбрасывать со счетов и другой важный момент. Сегодня домостроение на Сахалине осуществляется с учетом новых СНиПов строительства в сейсмичных районах. Практически весь вторичный рынок жилья в областном центре имеет дефицит сейсмостойкости, так как до Нефтегорского землетрясения дома возводили из расчета сейсмичности в 7 баллов. Практически каждый жилой дом, возведенный до 1996 года, нуждается в сейсмоусилении. На проведение этих мероприятий требуются сотни миллионов рублей. Ни городской, ни областной, ни федеральный бюджеты не в состоянии нести такие затраты. Таким образом, только новые здания рассчитаны на землетрясения в 9 баллов.

Кроме того, местные застройщики несут полную ответственность перед своими клиентами. В течение года после сдачи объекта в эксплуатацию устраняют возникшие неполадки.

Практически все квартиры на вторичном рынке жилья построены по типовым стандартным проектам, соответственно, и планировка квартир выполнена стандартно. Расположение комнат, общая площадь жилья на всех этажах в домах одной и той же планировки одинаковые. Первичный рынок предлагает отойти от стандартов и осуществить индивидуальную, более того, эксклюзивную планировку.

Еще один плюс в защиту новостроек - возможность долевого участия в строительстве, принцип которого заключается в обязательном внесении первоначального взноса в размере 30-50 процентов от стоимости жилья, а в последующем - поэтапное перечисление платежей. Для многих покупателей этот вариант наиболее приемлем. В случае отсутствия необходимой суммы есть возможность взятия кредита в местных банках. При этом строительные компании готовы выступить в качестве гаранта.

Да и строительство сегодня ведется быстрыми темпами. От заключения договора до новоселья не пройдет и двух лет.

Для тех, кто собирается покупать жилье в этом году, утешением может служить то, что в целом прогнозируемый рост цен на жилье несколько меньше прошлогоднего. И если, как сулят прогнозы, ставка ипотечного кредитования будет снижена по стране до 7-10 процентов, рост строительства нового жилья, в котором сахалинцы очень нуждаются, просто неизбежен. Остается сделать правильный выбор.

Наталья АКСЕНЕНКО, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

16 ноября 2004г.