В течение года вся страна пребывает в ожидании окончательного принятия "жилищного пакета" документов, которые направлены на улучшение ситуации в жилищной политике.

Правительство РФ совместно с депутатами Госдумы разработало 27 соответствующих законопроектов. Часть документов уже принята. Еще десять наиболее важных и сложных будут обсуждаться во втором чтении 25 ноября. Таким образом, до конца текущего года Госдума планирует принять весь намеченный пакет, значительная часть которого регулирует вопросы ипотечного кредитования как одного из главных инструментов обеспечения россиян доступным жильем.

Что включают в себя новые законы и какие изменения ожидают потенциальных клиентов ипотеки после вступления в силу этих документов?

Например, с пунктом нового Жилищного кодекса РФ, определяющим категории граждан, имеющих право на получение бесплатного жилья по договору социального найма, более-менее понятно. Кого конкретно отнесут к этой категории, будут решать органы местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ.

Что касается ипотечного кредитования, в новом кодексе прописано введение и формирование маневренного жилищного фонда, предназначенного для временного проживания граждан, которые не смогут расплатиться с банковским кредитом. Это должно снизить риски ипотечного кредитования. Однако с этим пунктом документа в регионах, скорее всего, возникнут сложности. К примеру, в Южно-Сахалинске нет свободного жилого фонда для очередников, вряд ли его найдут и для должников банков.

Особое внимание в "жилищном пакете" уделено формированию кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков, что опять-таки поможет банкам снизить ставки по кредитам.

Ряд законов вносит новшества по налоговой части в сфере ипотечного жилищного кредитования. Например, раньше продавцы недвижимости могли не платить подоходный налог лишь в том случае, если они являются собственниками более 5 лет. Теперь этот срок снижен до 3 лет. Те, кто владеет квартирой менее 3 лет, теперь получают право на налоговые вычеты с той же суммы, что и раньше, - 1 миллион рублей. Однако на практике почти все квартиры в крупных городах стоят дороже, и подоходный налог для продавцов существенно сужает круг покупателей, так как по условиям ипотечного кредитования заемщик должен покупать жилье по реальной рыночной стоимости.

Аналитики и эксперты рынка недвижимости на этот счет имеют свое мнение. В материалах сайта "Русская недвижимость" появилась информация о том, что на прошедшей в начале ноября в Москве всероссийской конференции "Инвестиции в недвижимость" вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов Ирина Радченко заявила, что с этической точки зрения подоходный налог на продажу жилья тоже спорный. Получается, что человек покупает квартиру на доходы, с которых все налоги уже уплачены, но, продавая эту же квартиру, он обязан повторно платить подоходный налог. Поэтому принятая "поправка 3 лет" является лишь полумерой в жилищном вопросе.

Из налоговых послаблений стоит отметить и то, что имущественный налоговый вычет на покупку или строительство жилья теперь будет предоставляться независимо от того, где взят кредит. Сумма вычета сейчас составляет 1 миллион рублей, и некоторые специалисты рынка предлагают увеличить ее. Данное предложение направлено на повышение заинтересованности граждан в строительстве и приобретении нового жилья, в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов.

Новые законопроекты в целом улучшат ситуацию для развития ипотеки в России. Однако ипотечные нововведения не сделают жилье доступным для большинства россиян. Чтобы убедиться в этом, достаточно прикинуть возможность для молодой бездетной семьи приобрести квартиру в Южно-Сахалинске.

По ситуации на ноябрь 2004 года однокомнатная квартира в спальном микрорайоне стоит в среднем 32 тысячи у. е. Если в среднем доход молодой семьи (когда работают оба супруга) составляет примерно 20 тысяч рублей (примерно 650 у. е.) и откладывать удается не более 30 процентов, т. е. 6 тысяч рублей (200 у. е.) ежемесячно, копить на квартиру молодоженам придется не меньше 16 лет. Препятствием для накоплений являются большие текущие расходы, в том числе для большинства семей платежи за аренду жилья. Получение ипотечного кредита, возможно, приблизит новоселье, но чтобы накопить на первоначальный взнос в размере 30 процентов, а это 9600 у. е., понадобится 5 лет. Впрочем, даже собрав необходимую сумму, семья с таким доходом не сможет рассчитывать на ипотеку - чтобы получить от банка недостающие более 22 тысяч у. е., пусть даже под 13 процентов (такие условия сегодня предлагает один из трех банков, кредитующих приобретение жилья) и на 10 лет, необходимо подтвердить свои доходы в размере не менее 1000 у. е. в месяц.

Это лишь примерная ситуация. В большинстве случаев молодые семьи имеют небольшой доход, у многих есть дети и пожилые родственники, о которых нужно заботиться, и это еще больше усложняет квартирный вопрос. Так что если ипотека и придет на Сахалин при существующих ценах на недвижимость, будь то новостройка или вторичный рынок, жилищную проблему сможет решить лишь незначительное количество сахалинцев.

В регионах к решению квартирного вопроса подключаются риэлтеры, предлагая свои жилищные программы. К сожалению, сахалинские агентства по торговле недвижимостью оказывают только услуги, ограниченные куплей-продажей и подготовкой документов. А между тем уже многие их коллеги, в том числе и на Дальнем Востоке, начали создавать строительные сберегательные кассы /ССК/ по так называемой немецко-австрийской модели. В отличие от банковской ипотеки, когда покупатель получает кредит деньгами и может приобрести любую квартиру на рынке, ССК предоставляет в кредит определенную квартиру. Выглядит это следующим образом. Покупатель оформляет договор инвестирования и за время строительства в течение полутора-двух с половиной лет должен оплатить 50 процентов стоимости квартиры. После этого квартира оформляется в собственность покупателя и остается в залоге ССК, которая предоставляет кредит на 3 года под меньший, чем в банке, процент. На Сахалине, где жилищное строительство только начинает развиваться, на начальном этапе такая модель могла бы быть реализована за счет вторичного рынка с условием, что риэлтеры осуществляли бы приобретение квартир у населения.

Такой вариант решения жилищной проблемы считается наиболее подходящим с учетом условий уже сформировавшегося рынка. Стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после Второй мировой войны. В Германии 30 процентов на рынке кредитования приходится на ССК, причем доля невозврата кредитов составляет всего 0,04 процента. В Словакии ССК составляют 56 процентов ипотечного рынка, доля невозврата - 0,56 процента. Для запуска этого механизма в данных странах активно использовались государственные субсидии.

А пока как бы власти и представители риэлтерского бизнеса ни пытались сдвинуть с мертвой точки решение жилищного вопроса, предлагая компенсировать банковские процентные ставки или вводить новые формы работы, населению все равно придется зарабатывать собственные капиталы и рассчитывать только на себя.

Ирина ПАВЛОВА с использованием Интернет-сайтов, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

23 ноября 2004г.