1 апреля вступил в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Нормативный акт вызвал негодование со стороны застройщиков. По их мнению, он защищает только интересы дольщиков. О том, в какие рамки оказались зажаты строители, в том числе и сахалинские, состоялся разговор с генеральным директором ОАО "Сахалин Инжиниринг" Виктором Альперовичем. Около пятнадцати лет компания занимает лидирующие позиции на рынке жилищного строительства области, сдавая в последние годы в эксплуатацию по несколько тысяч квадратных метров жилой площади. С 2003 года "Сахалин Инжиниринг" возводит новый квартал "Эдем" в 19а микрорайоне. Специалисты компании проектируют дома с новой для Сахалина планировкой. В перспективе также планируется возвести жилые дома по улице Детской и в 11-м микрорайоне за гимназией им. А.Пушкина.

- Виктор Юрьевич, судя по реакции крупных строительных компаний в регионах, закон о долевом строительстве подобен взрыву…

- Даже невооруженным глазом видно, что этот документ разрабатывали люди, далекие от строительной отрасли. Конечно, следует признать, что в нем есть и рациональное зерно. Главный плюс в том, что законодатель признал долевое участие в строительстве как самостоятельный вид договора и попытался урегулировать отношения между дольщиком и застройщиком. Сегодня в областном центре несколько компаний, занимающихся возведением жилья.

В отличие от крупных городов на Сахалине не было случаев, когда застройщик собирал деньги и исчезал. Рынок жилищного строительства небольшой, из-за чего и отличается прозрачностью, и рисков особых у сахалинцев нет. Теперь же больше рискуют строители.

- В чем же эта проблема?

- До начала строительства компания, согласно статье 16 закона, должна зарегистрировать договор долевого участия и владения земельным участком. Стандартный срок регистрации составляет один-два месяца. Строительство - бизнес серьезный, и время в нем играет не последнюю роль. Разумеется, регистрационные органы уже ознакомились с изменениями в законодательстве. Вот только как рядовые сотрудники будут первое время справляться с регистрацией новых договоров?

Инвестиционный цикл сложен сам по себе. Дольщики на Сахалине в очереди за жильем не стоят. Сказываются такие факторы, как отсутствие покупательской способности, отток населения в другие регионы. Строители, начиная очередной объект, рискуют многим. Меняются рынок, спрос, появляются новые требования и материалы. Для регистрации договора в Регистрационной палате необходимо предоставить проектную декларацию. Но по ходу строительства объект долевого участия может меняться. Дольщики желают получить другую планировку, поменять этаж, может измениться и сама застройка, а строительная компания должна будет регистрировать каждое изменение.

Государство постоянно меняет правила игры. Новый закон ухудшает условия деятельности, инвестиционный климат для компаний. Подписав договор, дольщики имеют преимущества над застройщиком, и, в любом случае, при решении споров в суде закон на стороне граждан.

Прежде чем собрать деньги дольщиков, застройщики, согласно закону, должны разработать проект, получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию. А это значит, что им, в большинстве случаев не имеющим средств, придется обращаться за кредитами в банк. Все это отразится на стоимости строительства, и те же дольщики впоследствии заплатят за банковские проценты.

Получение разрешений - процедура не из дешевых, и возникает вопрос: удастся ли потом застройщику привлечь достаточное для строительства дома количество дольщиков?

Далее, статья 7 "Гарантии качества, предусмотренные договором" направлена на защиту прав дольщиков. Несмотря на то, что и раньше покупатель мог обратиться к застройщику с претензиями к качеству переданного в собственность объекта, сейчас этот вопрос проработан более тщательно. Так, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и должен быть не менее пяти лет. Ни один завод-изготовитель материалов, оборудования не дает долгосрочных сроков гарантии.

Еще один риск. Инвесторам, согласно закону, позволяется задерживать внесение платежей до трех раз в год. При этом законодатели не учитывают, что несвоевременная оплата сказывается на графике ведения работ и влияет на сроки строительства. Получается, что из-за недобросовестных дольщиков страдают все участники долевого строительства, а штрафные санкции несет застройщик.

Требования других статей, регламентирующие положение о проектной декларации и информацию о застройщике, зарегистрированном как ОАО, превышают требования закона об акционерных обществах. Например, информация о финансовых результатах работы может быть закрытой. Тогда как по новому закону обязательно предоставление дольщику информации об утвержденных годовых отчетах, бухгалтерских балансах и прочее.

Теперь, согласно закону, должен быть создан уполномоченный территориальный орган, осуществляющий регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Застройщик обязан будет предоставлять ему свою бухгалтерскую отчетность, статистическую информацию, ежеквартальные отчеты об осуществлении деятельности. А тот будет предъявлять застройщикам колоссальные штрафные санкции за отступление от норм закона. При предоставлении информации этому органу застройщик тоже несет затраты (проезд, командировка сотрудников, создание дополнительных рабочих мест, затраты по подготовке документации). Словом, каждая статья закона ложится бременем на застройщиков.

- Закон был принят еще в декабре прошлого года. Все это время в регионах застройщики возмущались. Сахалинские строители молчали. Почему?

- Свою инициативу можно проявить через законодательные органы субъекта Федерации. Стоит заметить, что наши застройщики не отличаются организованностью и большой численностью. Заметьте, что и крупные компании в регионах пребывали в ожидании и до последнего надеялись, что на закон будет наложен мораторий. К сожалению, этого не произошло. Да и с обещанным одновременным вступлением в действие поправок в правительстве тоже повременили.

- Ни один застройщик не будет работать себе в убыток. Следовательно, действие закона спровоцирует рост цен на жилье. На сколько ориентировочно может повыситься стоимость квадратных метров?

- По самым осторожным прогнозам, цены на вновь строящееся жилье возрастут на 20-25 процентов. На примере нашей компании скажу, что последние два года нам удавалось сдерживать рост цен. Стоимость квадратного метра жилья составляла 27 тысяч рублей и являлась относительно приемлемой для потребителя. Теперь, полагаю, изменения в законодательстве негативно повлияют на объемы строительства во многих компаниях.

Удорожание идет от всевозможных публикаций, регистраций. К примеру, изготовление инвентарного дела в Росгосинвентаризации на 36-квартирный объект обходится в сумму больше 100 тысяч рублей. Постановка на учет, регистрация одного договора оценивается в 7,5 тысячи рублей. Когда речь идет о многоквартирном строительстве, суммы получаются значительные. Кроме того, застройщик несет и затраты по страхованию рисков случайной гибели и повреждений объектов до сдачи. Чтобы контролировать все эти процессы, потребуется увеличить штат квалифицированных сотрудников. Действительность такова, что зачастую строительные компании не сдают объекты согласно обещанным срокам. Закон о долевом строительстве здесь тоже предъявляет жесткие санкции. Сомневаюсь, что компаниям будет по силам выполнять абсолютно все требования нового закона…

Рассмотрим конкретную ситуацию. По договорам у нас единый срок передачи объектов дольщику - неделя. Дольщики входят на разной стадии в долевое строительство, часто берут на себя функции отделки квартиры. Но в большинстве случаев сдача объекта в эксплуатацию задерживается не по вине застройщика. Например, два года назад мы столкнулись с такой проблемой. БТИ переходило на единый российский реестр. Документацию по всем объектам требовалось привести в соответствие с российским классификатором. Для этого пришлось корректировать многие разрешительные акты в течение значительного времени.

Другой момент. Чтобы получить разрешение на строительство, нужно пройти четыре экспертизы. Свое заключение должны сделать энергонадзор, экологи, представители ГО и ЧС, вневедомственная экспертиза. На это уходит длительное время. В общем, увидим на практике, чем обернутся жесткие нормы закона.

- Каким же должен быть закон?

- В договоре о долевом строительстве участвуют две стороны, и их права и обязанности должны быть сбалансированы. Сейчас же дольщик в случае своего нарушения сроков финансирования платит неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ и только в объеме неоплаченных сумм. Хотя в этот момент срываются вторичные обязательства по оплате материала или работы. В то же время если застройщик задержит сдачу объекта, то несет ответственность в виде 1/75 ставки и на всю сумму договора. Справедливо было бы предоставить равные гарантии всем участникам сделки. Уже сейчас можно прогнозировать возможные уловки со стороны дольщиков. Получается, что с таким законом выгоднее вкладывать средства не в банк под проценты, а в строительство для дальнейшего изъятия и получения солидной неустойки.

Одним словом, закон - очередная надстройка, усложняющая работу строителей и противоречащая обещаниям правительства сделать жилье доступным для населения.

Беседовала Наталья АКСЕНЕНКО, Фото Виктора ТИТОВА, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

12 апреля 2005г.