Два года назад перед жительницей Углегорска Зинаидой Хан встал вопрос о переезде в островную столицу. Сначала в Южно-Сахалинск перебрались дети, а потом вслед за ними приехала и она с мужем. И сделали бы они это уже давно, но не хватало средств на приобретение недвижимости в областном центре.

Татьяна Полякова проживала вместе с семьей сына в малогабаритной "брежневке" в Южно-Сахалинске. Они уже давно мечтали разъехаться и продумывали варианты, как это сделать. Вопрос упирался в отсутствие достаточного для этого количества средств.

Не так давно семьи Хан и Поляковых получили заветное жилье. Теперь они проживают в двухкомнатных квартирах. Это произошло благодаря тому, что обе семьи вступили в жилищно-строительный кооператив "Монолит", выплачивали взносы, на их счету накопилась сумма в размере половины стоимости квартиры, кооператив добавил недостающую часть, и спустя полтора года семьи отметили новоселье. Расплачиваться с кооперативом за жилье семьям Хан и Поляковых предстоит в течение трех-четырех лет.

1 июля жилищно-строительный кооператив "Монолит" отметил двухлетие своей деятельности. Срок небольшой, но за это время с его помощью некоторые сахалинцы решили свой жилищный вопрос. В основном те, кто самостоятельно никогда бы не смог купить квартиру.

О работе кооператива рассказывает председатель правления ЖСК "Монолит" Амир Вахитов.

- Основные условия вступления в кооператив заключаются в том, что граждане вносят на счет "Монолита" вступительный и паевой взносы. Вступительный составляет 5 процентов от цены приобретаемой квартиры и не входит в ее стоимость. Он идет на обеспечение работы ЖСК - рекламу, аренду помещения, наем работников и др. Его можно внести в течение одного года. Паевой взнос входит в стоимость квартиры и составляет не менее 1 процента от стоимости будущей покупки. Однако право на приобретение жилья член кооператива получает только после того, как сумма паевого взноса составит не менее 50 процентов от предполагаемой стоимости объекта. После покупки квартиры человек может въезжать в нее и жить, продолжая выплачивать оставшуюся сумму равными ежемесячными платежами. Все это время квартира находится в собственности кооператива. После полного расчета квартира переходит в собственность пайщика.

На протяжении двух лет мы преследовали главную цель - чтобы "Монолит" стабильно работал. И это нам до сих пор удается. Правда, за последнее время не было значительного увеличения численности пайщиков. Мы объясняем это тем, что стали падать цены на вторичном рынке жилья. Многие сахалинцы самостоятельно приобретают квартиры. Два года назад, когда кооператив начинал работать, мы видели, что цены растут и у людей не было особого выбора. Поэтому и количество пайщиков быстро увеличивалось.

В конце прошлого года мы провели своего рода дисциплинарную реформу. К сожалению, некоторые пайщики нерегулярно выплачивали взносы, кто-то неправильно рассчитал свои возможности, и это сказывалось на работе кооператива. На фоне этой картины я стал понимать обеспокоенность банков, выдающих ипотечные кредиты. Люди непредсказуемы, плюс у каждого бывают свои обстоятельства. Поэтому некоторым недисциплинированным пайщикам вернули их сбережения и вывели из состава кооператива. У нас не было иного выхода. Поступающие взносы многих граждан были настолько мизерны, что кооператив не смог бы им помочь решить жилищный вопрос. Им пришлось бы ждать своей очереди много лет.

Теперь мы ввели ограничения для пайщиков. Состоять в ЖСК "Монолит" могут только те граждане, кто в состоянии ежемесячно вносить платежи в размере не менее 7500 рублей. Эту сумму мы рассчитали из количества людей, состоящих в кооперативе, и ориентировочно просчитали, сколько каждый из них должен реально вносить.

Отдельным пайщикам мы пошли навстречу и снизили для них сумму. У некоторых из них уже накопилась достаточная часть средств для приобретения жилья. Так что их новоселье - всего лишь вопрос времени. Самое главное, что теперь каждый член кооператива регулярно вносит положенный взнос, а многие и свыше 7500 рублей, тем самым приближая момент получения квартиры.

- Сколько на сегодняшний день приобретено жилья для пайщиков?

- Порядка 30 квартир. Эта недвижимость уже в собственности кооператива. Есть недвижимость, которая будет в нашей собственности через два-три месяца. Что это значит? Как только у нашего пайщика подходит очередь на получение квартиры, мы начинаем подыскивать для него подходящее жилье. В основном это вторичный рынок. Квартиру подбираем по желанию члена кооператива. Это могут быть и "хрущевки", и "брежневки", и новая планировка. Все зависит от финансовых возможностей человека.

Сразу рассчитаться с продавцом "Монолит" не может. Нам это удобнее сделать в течение нескольких месяцев, максимум трех. Поэтому мы договариваемся с владельцами квартиры, что сначала заселяем туда наших пайщиков, заключаем предварительный договор купли-продажи, передаем часть средств, а оставшуюся сумму чуть позже. Словом, приобретаем квартиры у населения с рассрочкой платежа. Учитывая, что на рынке недвижимости уже второй год затишье, нет потенциальных покупателей и многие продавцы не могут продать жилье долгое время, предложение от "Монолита" для многих вариант в быстрые сроки продать свое жилье. Продавцы соглашаются на наши условия.

- Не так давно на общественных слушаниях законопроекта "О создании и развитии ипотечного кредитования в Сахалинской области" разработчики неоднократно упоминали "Монолит", называя его при этом суррогатной ипотекой…

- Ничего удивительного. В нашей области многие разглагольствуют о жилищной проблеме, не делая при этом никаких реальных шагов. Пусть власти дают любое определение нашему решению жилищной проблемы. Наш кооператив начал работать несколько позже, чем на Сахалине приступили к разработке закона. "Монолит" обеспечил жильем уже 30 человек, в то время как законодательная и исполнительная власти до сих пор работают над проектом. У нас уже есть реальное жилье, у политиков - только на бумаге, и еще неизвестно, как будет идти впоследствии реализация закона. Многие люди уже не верят, что государство сможет оказать поддержку в приобретении жилья. Среди наших пайщиков - сотрудники бюджетной сферы, те, кому должно помочь государство.

Другой вопрос, на мой взгляд, в том, что разработчики рассмотрели не все варианты и механизмы решения жилищной проблемы в области. Я пытался донести до депутатов, что приемлем и наш вариант, и он менее болезненный для населения. Ведь пайщики расплачиваются с кооперативом, в отличие от банковских кредитов, беспроцентно. То есть если "Монолит" приобретает жилье за 600000 рублей, то пайщику эта квартира обойдется в равнозначную сумму плюс вступительный взнос в размере 5 процентов от ее стоимости.

Но я думаю, что отношение государственных органов к нашему кооперативу изменится.

Даже на федеральном уровне несколько иначе взглянули на деятельность ЖСК. Например, 8 июня в Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ состоялось совещание по обсуждению практических мер по активизации привлечения инвестиций в строительство с использованием накопительных схем. Представители администрации президента, Транснациональной финансово-промышленной группы "Доступное жилье", Межрегиональной федерации жилищных кооперативов и других профильных организаций вели речь о том, как привлечь средства населения в жилищное строительство при помощи накопительных схем, но в условиях действия законов о доступном жилье. Причем речь шла о том, что должна быть государственная поддержка таких кооперативов.

Я думаю, здесь нужно говорить даже не о поддержке таких структур, как "Монолит", а о субсидировании населения, о выделении сумм, которые могли бы быть первоначальным взносом для вступления в кооперативы. Брать кредиты в банках и платить процентные ставки могут не все.

Ведь как представляют ипотеку наши законодатели? Приходишь в банк и берешь деньги своего же соседа, и за них еще платишь процент. Система "Монолита" - это своего рода ссудосберегательная касса. Такие системы успешно работают в Германии, Австрии. С их помощью решается жилищный вопрос. Реальные люди объединяют свои деньги, чтобы реально себе помогать. Словом, сколько людей, столько мнений. Мы работаем уже два года, и у нас есть небольшой, но реальный результат.

- У "Монолита" была попытка работать с застройщиками…

- Первый блин получился комом. И здесь много различных причин. Но такое сотрудничество было для нас первым опытом, и мы сделали вывод, что многие застройщики еще не готовы к работе с ЖСК. К тому же сегодня приобретать жилье на вторичном рынке нашим пайщикам выгоднее. Стоимость квадратного метра стала значительно ниже, чем на первичном рынке. Хотя идея работать с первичным рынком сама по себе хороша, мы ее просто отложили до лучших времен. Я всегда говорю и пайщикам, и представителям структур: если у вас есть предложения по улучшению работы, мы готовы их рассмотреть.

- Вы встречались с руководителями всех банков, работающих на территории области, но ни один из них не высказал готовности работать с кооперативом…

- Только лишь оттого, что у сахалинских банков нет такой схемы работы. Хотя в других регионах многие банки успешно сотрудничают. Кооперативы берут кредиты и перекредитовывают своих пайщиков. Становятся связующим звеном между банком и физическим лицом. Такие схемы работают оттого, что многим пайщикам было отказано в кредитовании из-за низкой платежеспособности или из-за того, что многие получают неофициальную заработную плату, не имеют регистрации по месту жительства. То есть банки не уверены в таких клиентах.

- Отразились ли на работе кооператива изменения в жилищном законодательстве?

- С 1 апреля вступил в действие закон о жилищно-накопительных кооперативах. И нам придется до 1 апреля следующего года разработать новый устав, привести его в соответствие с новым законом.

Сейчас закон делает жесткие ограничения для пайщиков, вплоть до того, что каждый вступающий должен регистрироваться в налоговых органах. Согласно закону теперь "Монолит" должен быть не жилищно-строительным кооперативом, а жилищно-накопительным. Но считаю, что главное не в формулировках и определениях, а прежде всего в том, как кооператив работает. Мы доказали, что не обещаем населению воздушных замков, а приобретаем реальное жилье.

Беседовала Наталья АКСЕНЕНКО, Фото Виктора ТИТОВА, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

5 июля 2005г.