Информация: Бизнес и экономика

Реформа ЖКХ: три модели управления


Начало в № 90.

Своя голова хорошо. А чужая - лучше?

Правительство России больше не настаивает на запрете приватизации всех объектов коммунального хозяйства. Однако частный бизнес хоть и проявляет интерес к этой сфере, но не спешит брать имущество ЖКХ в собственность. Как ни крути, а эксплуатация жилого фонда - дело хлопотное. Дать положительную динамику этому процессу бюджетными средствами, которыми располагает Южно-Сахалинск, город не в силах. И спихнуть ЖКХ с глаз долой не может - ведь за этой аббревиатурой стоят люди, которые не виноваты в том, что на бумаге процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства идет гораздо быстрее, чем в реальной жизни. Потому основной жилой фонд пока остается в руках муниципалитета. А самой мощной эксплуатирующей организацией по-прежнему является МУП ЖПЭТ. Под его крылом на сегодня 11 жилищно-эксплуатационных участков, своего рода подразделений треста. Все они, в общем-то, похожи друг на друга как по количеству домов, так и по состоянию жилфонда. Мягко говоря, непрезентабельному. Хотя отчитывать за это только работников коммунального хозяйства, право, неразумно. Жильцы тоже горазды "облагородить" места общего пользования бутылками, окурками, прочим бытовым мусором.

Взять, к примеру, наш дом, находящийся на балансе ЖЭУ-13. Строили его хозспособом. В конце 80-х годов прошлого столетия такая форма практиковалась. Возвели, заселились, и некоторые новоселы, как собаки, сразу пометили углы на лестничных клетках. Заодно сорвали крышки у нескольких мусоропроводов, сожгли кнопки в лифтах, замусорили технический этаж. Сегодня из старожилов дома мало кто в нем остался - продали или поменяли квартиры; интерьер же подъездов не изменился. Когда захожу в свой, вспоминаю строчки Михаила Булгакова из повести "Собачье сердце": "...Разруха не в клозетах, а в головах".

Возможно, сделай ЖЭУ-13 в доме косметический ремонт, новое поколение квартиросъемщиков и собственников жилья стало бы бережнее относиться к общественному имуществу, но руки коммунальников до него не доходят. Хотя по правилам текущий ремонт в подъезде должен производиться каждые пять-семь лет.

- Мы бы и рады привести подъезды в нормальное состояние, - говорит начальник ЖЭУ-13 Татьяна Бабенко, - но нет ни сил, ни средств. Все деньги перечисляются в трест, а уж оттуда нас снабжают материалами, оборудованием. Причем распределение финансовых потоков происходит не по потребностям, а по возможностям. Но всем ЖЭУ в равных пропорциях.

В общем, у производственно-эксплуатационного треста Южно-Сахалинска, как у волшебника Сулеймана, все по-честному, без обмана, невзирая на денежный вклад каждого из эксплуатационных участков. Жилфонд-то у всех разный: где поновее, где постарше, где и вовсе изношенный. Следовательно, и платежи населения за техническое содержание неодинаковы. Те, кто проживает в многоквартирных панельных домах, платят больше. Остальные - меньше. На балансе 13-го ЖЭУ 119 домов. Из них 36 - БКМ, есть и неблагоустроенное жилье, в основном расположено оно в планировочном районе Лиственничное. И все это многочисленное хозяйство требует постоянной заботы и внимания. Особенно сейчас, в начале отопительного сезона, который, как рентген, высвечивает все недочеты, допущенные при подготовке к зиме.

- На выделенные трестом деньги нынешним летом мы капитально отремонтировали внутридомовые системы отопления по проспекту Мира, 367 и Авиационной, 65, - рассказывает Татьяна Александровна. - В четвертом квартале планируется реконструировать кровлю на жилом доме по улице Авиационной, 76-б. Все работы проводились с задержкой по срокам из-за позднего заключения трестом договоров с подрядчиками. Мы ведь с поставщиками напрямую не работаем, все вопросы решаем через ЖПЭТ. Своими силами занимаемся регулировкой стояков в домах для приема тепла, заменой плоских батарей на чугунные "гармошки". Кстати, решение этой проблемы особенно остро встало в последнее время. Во многих квартирах по улице Есенина и проспекту Мира, 365а и З67а практически в одночасье потекли плоские батареи. Безусловно, у всех квартиросъемщиков одновременно поменять радиаторы мы не в состоянии. Поэтому составили список первоочередников, передали заявку в трест. Тот в свою очередь в централизованном порядке закупил оборудование на заводе и распределил его по ЖЭУ. За установку новых радиаторов квартиросъемщики не платят. Но своей очереди могут ждать бесконечно долго. Когда у моей приятельницы, проживающей по улице Есенина, 3, в конце прошлого отопительного сезона сразу вышли из строя батареи на кухне и в комнате, она обратилась в ЖЭУ по поводу замены. Но, услышав порядковый номер в списке очередников, поняла, что ждать придется в лучшем случае год. Куда проще самостоятельно купить радиаторы и установить, что и было сделано. Деньги за новое оборудование ей никто не вернул. Вот вам и пример бесплатной замены радиаторов.

Однако вернемся к работе ЖЭУ-13. В преддверии зимы в нескольких домах на чердаках, где проходит верхняя разводка систем отопления, специалисты участка поменяли краны Маевского. Одни вышли из строя от старости, другие - в связи с активизацией домовых умельцев по сливанию воды из систем отопления. К сожалению, доступ на технические этажи многоквартирных жилых домов в основном свободен, так как замки, навешиваемые работниками ЖЭУ на чердачные двери, жильцы попросту срывают, да и сами двери выламывают. Установка же железных преград на пути к отопительным системам разводки прейскурантом не предусмотрена. Вот и превратилась замена кранов Маевского в бесконечный процесс, который продолжается по сей день. Причем на подхвате у слесарей-сантехников работают как главный инженер, так и начальник ЖЭУ. Не хватает рабочих. Текучесть велика. Нужен сварщик - привлечь специалиста нечем: ни жилья, ни денег. Впрочем, по большому счету, кадровая политика - тоже прерогатива ЖПЭТ. Вот и получается, что за руководителей эксплуатационных участков думу думает администрация треста. Она же определяет стратегию развития ЖКХ, разрабатывает тактические задачи. Эксплуатационные участки в нынешнем своем состоянии - всего лишь звено для сбора жалоб от населения и выполнения экстренных и краткосрочных работ.

Строили-строили, а обслуживать-то как?

Какая же роль будет отведена ЖЭУ в перспективе? По словам заместителя управляющего по производству МУП ЖПЭТ Южно-Сахалинска Ларисы АМРОЯН, они станут своего рода подрядчиками у управляющих компаний, которые по договору с администрацией города заключат договоры на управление многоквартирными домами. Сегодня, грубо говоря, ЖЭУ - отделы жилищного производственно-эксплуатационного треста. Это одно юридическое лицо. Формально МУП ЖПЭТ не является управляющей компанией. Почему?

- Наше предприятие выступает и в роли заказчика жилищных услуг, и подрядчика жилищных услуг, - продолжает Лариса Михайловна. - Это единый организм. Цель же жилищной реформы - в разделении функций. Чтобы управляющая компания от имени собственников помещений выступала в роли заказчика перед подрядными организациями для выполнения той или иной работы в пределах установленного тарифа. Таких подрядных организаций может быть очень много и любой из существующих форм собственности. К примеру, один подрядчик выполняет работы по уборке территории, другой занимается санитарным состоянием подъездов, третий - вывозом мусора или обслуживанием внутридомовых сетей, лифтовым хозяйством и так далее. То есть каждое предприятие становится самостоятельным. Среди них возникает конкуренция в борьбе за клиента: чем больше обслуживаешь, тем больше получаешь для реализации задач по обслуживанию. Но при этом не надо забывать, что существуют все они на деньги собственников жилья, которые должны быть в курсе, на их ли жилфонд тратятся средства. Согласно программе реформирования ЖКХ подрядчики должны соревноваться между собой за более дешевое, качественное и своевременное выполнение той или иной работы. Кстати, Жилищный кодекс в составе платежей населения предполагает выделение оплаты за управление в отдельную строку, как, например, сейчас в отдельную строчку выделяются отопление, водоснабжение. Вообще, управление жилищным фондом - это в большей степени работа административного характера: отслеживание состояния жилфонда, заключение договоров с подрядчиками и контроль за выполнением заказа. Впрочем, это вовсе не значит, что на этом функции управляющей компании заканчиваются. Она вполне может создавать какие-то альтернативные предприятия по тому же ремонту квартир, установке счетчиков, домофонов. Главное, получить лицензию на выполнение той или иной услуги. Управляющая организация обязана заниматься решением вопросов всего населения, доверившего ей управление своим жилфондом. На этой территории должна действовать единая политика в отношении поставщиков, в плане благоустройства и т. д.

На балансе нашего треста - 1800 домов. Порядка тысячи - благоустроенные, остальные - полублагоустроенные и бараки. По идее, у каждого из тысячи многоквартирных благоустроенных домов может быть своя управляющая компания. Но кому это надо, чтобы одна управляющая организация управляла одним домом? Это, во-первых. Во-вторых, каждая из них будет устанавливать свои правила игры. А для того чтобы решить вопросы, касающиеся в целом городского населения, придется собирать всех председателей или директоров управляющих компаний. Да ни один город на такое не пойдет. Это экономически нецелесообразно. В нашем областном центре, на мой взгляд, достаточно иметь две-три управляющие организации.

Займет ли наше предприятие нишу при распределении жилфонда, решать муниципалитету на основе конкурса претендентов для выполнения этой задачи. Одно могу сказать однозначно: у нашего коллектива накоплен колоссальный опыт работы с населением, есть и квалифицированные специалисты. Ведь еще совсем недавно трест был единственным производственно-эксплуатационным предприятием в городе и занимался "разруливанием" всех коммунальных проблем. Конечно, когда у населения не имелось альтернативы в выборе формы управления домом - это не хорошо. Поэтому еще два года назад мы начали реорганизацию треста. Из его состава вышли несколько ЖЭУ, которые пустились в самостоятельное плавание. Но здесь следует учитывать один немаловажный момент - на их балансе благоустроенный и относительно новый жилфонд. В нашем же распоряжении, как я уже сказала ранее, самый разноплановый - от благоустроенного до ветхого. Последний, естественно, требует больших затрат. Не думаю, что вновь создаваемые управляющие компании станут биться за обслуживание домов от 50 и старше. Хотя, кто знает? Это лишь мое предположение, основанное на практике. А она, поверьте, богата.

Я считаю, что переход ЖЭУ на самостоятельные рельсы должен быть постепенным. Не следует сгоряча ломать налаженную структуру - толку от радикальных перемен никогда не было. Аппарат жилищного треста готов и способен выполнять роль управляющей организации в этом процессе. Кто-то должен отстаивать интересы горожан. Почему не мы?

Окончание следует.

Ирина МАНЧИЛИНА, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

23 ноября 2006г.


Вернуться назад