Итак, выбор собственниками помещений способа управления своим жилым фондом отложен еще на год. Разумное решение, потому что население до сих пор не разобралось, каким же образом наиболее экономично это делать. Да и управляющие компании не стоят в очередь за жилфондом. Словом, все в раздумье. Хотя худо-бедно, но процесс самоопределения идет. И тут главное, считает заместитель управляющего МУП ЖПЭТ администрации Южно-Сахалинска Лариса АМРОЯН, не гнаться за количеством управляющих предприятий, а думать об их экономической целесообразности. Для нашего областного центра с относительно небольшим количеством населения ни к чему большое количество управляющих компаний. В таком случае каждый будет тянуть одеяло на себя. А кто же станет заниматься разработкой и решением вопросов, которые касаются всего населения, например в отношении дорог?

- Возможно, наш трест в нынешней своей ипостаси (в качестве заказчика и подрядчика одновременно) - это уже день вчерашний, - говорит Лариса Михайловна. - Такая методика подвергается критике со всех сторон. В какой-то степени это верно. Раз сам заказываешь и сам исполняешь, то какой с тебя спрос? Должно быть разделение сфер. И это касается не только жилищного хозяйства, а всех отраслей производства. Один заказывает, другой исполняет. У обоих есть интерес. У исполнителей в том, чтобы хорошо и в срок выполнить свою работу и не потерять клиента. У заказчика - в выборе. Если один исполнитель не справился с условиями договора, можно привлечь другого, тем самым создавая между ними конкуренцию. Но все-таки, на мой взгляд, централизация должна присутствовать.

Согласно Жилищному кодексу в качестве заказчика услуг должны выступать собственники помещений многоквартирного жилого дома, но для этого им необходимо определиться в способе управления своим жилфондом: либо выбрать управляющую компанию, либо создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо решить, что своим домом они будут управлять коллективно.

- И какая же, на ваш взгляд, форма управления наиболее действенна?

- Третью даже не хочу обсуждать. Это дитя мертворожденное. Достаточно сказать, что для принятия решения по тому или иному вопросу нужно созывать общее собрание собственников. А попробуйте их соберите, да и кто этим станет заниматься? Коллективная модель управления домом не подразумевает образования юридического лица. Практика показывает, что даже в двухквартирном доме соседям трудно договориться друг с другом при решении общей проблемы. Что уж тогда говорить о многоквартирном жилом здании.

ТСЖ - это юридическое лицо. Конечно, можно организовать его и в одном доме. Но опыт других городов говорит о том, что эта форма будет действенной, если дом этот новый и в нем хотя бы порядка 200-300 квартир. Тогда можно держать на освобожденной основе председателя, бухгалтера, минимум специалистов. В Южно-Сахалинске многоквартирные - это, как правило, дома, где в среднем 60-90 жилых помещений. Однако круг вопросов, которые предстоит решать председателю ТСЖ и правлению, не меньше: заключение договоров с подрядными организациями, работа с задолжниками и т. д. Если дом с лифтом, то председатель товарищества обязан или найти организацию, которая будет заниматься его эксплуатацией, или сам обучиться этому делу, или нанять человека со стороны, которому, безусловно, надо платить за обслуживание лифта. Однако при этом следует учитывать, что вся полнота ответственности за содержание лифтового хозяйства, которое относится к оборудованию повышенной опасности, лежит на руководителе ТСЖ. Кстати, если всю работу председатель ТСЖ решил вести самостоятельно, он должен получить допуск к эксплуатации в доме тепловых энергоустановок, элетрооборудования. Он просто обязан разбираться в конструктивных особенностях дома и так далее. На практике таких универсалов я не встречала. Поэтому руководитель ТСЖ будет вынужден прибегнуть к помощи специализированных организаций, заключить с ними договоры. Естественно, на добровольных началах такую работу выполнять никто не будет. Если же кто-то лелеет надежду, что за управление домом члены правления вместе с председателем не будут претендовать на материальную компенсацию, то зря.

В свое время в Южно-Сахалинске были созданы жилищно-строительные кооперативы. Председатели ЖСК работали на добровольной основе. Они просто собирали деньги на те или иные минимальные нужды. Пока дома были новые, особых хлопот их содержание не вызывало, так как больших затрат не требовало. С годами дома, конечно, потребовали максимального приложения усилий, но председатели ЖСК где-то растворились, и многие сооружения, бывшие в жилищно-строительных кооперативах, впоследствии наш трест брал на свой баланс как бесхозный жилой фонд.

Словом, прежде чем организоваться в ТСЖ, необходимо хорошо представить всю полноту ответственности, которая взваливается на плечи правления, чтобы жилой дом нормально функционировал долгие годы. То есть оно должно выполнять все функции, которые нынче выполняет наш жилищный трест. Кстати, никто не возбраняет вновь организованным ТСЖ от имени собственников обратиться за помощью в оказании специализированных услуг к какой-либо управляющей организации, которая представляет собой третий способ управления многоквартирным домом.

В этом случае между собственниками многоквартирного дома и управляющей организацией заключается договор управления, в котором прописываются обязанности последней. То ли она будет только решать вопросы управления, то ли от имени жильцов искать, кто будет убирать мусор и вывозить его, следить за чистотой на территории, выполнять ремонтные работы, обслуживать лифтовое хозяйство, заниматься столяркой и т. д. В подобном договоре можно распределить все функции. Причем каждый дом будет требовать индивидуального подхода. Для того чтобы сосредоточить и собрать воедино все требования, и нужна управляющая компания.

- То есть некое предприятие, подобное тресту?

- Если со ЖПЭТ снять функцию заказчика, то он и есть своего рода управляющая компания. Подведомственные ему ЖЭУ, если переиначить на бытовой лад, - это и есть подрядчики аппарата жилищного треста. Вопросы, касающиеся всего жилого фонда, учета имущества как такового, с прилегающими территориями, с вывозом мусора, с работой с поставщиками услуг, решает аппарат ЖПЭТ. Вся информация - от количества проживающих в жилом фонде до его состояния - сосредоточена в жилищном тресте. В будущем с этим столкнутся и другие управляющие компании. Кстати, их возможное чрезмерное количество приведет к массе проблем. Взять, к примеру, банальную прописку-выписку. Что, если у нас завтра появится, условно говоря, сотня ТСЖ и иных управляющих организаций и столько же их представителей будут ходить в паспортный стол прописывать и выписывать жильцов своих домов? Уже сейчас специалисты паспортно-визовой службы вздрагивают от подобной перспективы. Сейчас 15 паспортистов из ЖЭУ пришли в день приема, оформили документы и унесли их по своим территориям, а затем выдали их жителям подведомственных участков. Никаких проблем. Возможно, при наличии многообразия форм управления будет создана соответствующая управляющая компания для решения подобных вопросов по аналогии с РКЦ. Не знаю. Но ходить толпой в паспортно-визовую службу неразумно.

- Какого же будущего вы хотели бы для своего предприятия?

- Самое рациональное - это создание на базе жилищного треста управляющей компании. Почему? Сломать легко - собирать тяжело. Это мы уже не раз проходили. Помните, когда все рыболовецкие колхозы "ходили" под началом Облрыбакколхозсоюза? Эта организация была своего рода управляющей компанией. Когда же каждый стал рулить самостоятельно, встали перед дилеммой: как решать вопросы перед Москвой по тем же квотам? Не станет же каждый председатель колхоза защищать свои интересы в столице, да и слушать его там не будут. Организовались в Ассоциацию рыбопромышленников Сахалина, которая, по сути дела, выполняет роль управляющей компании в рыбной отрасли. Крупное предприятие, конечно, может решать вопросы самостоятельно, а мелким и средним необходимо объединяющее начало. В общем, сначала развалили, а потом стали склеивать. То же самое и в жилищном фонде. Можно обойтись без общественного транспорта, пользуясь услугами такси или собственным автомобилем, не есть рыбу, но без жилого фонда обойтись никто не сможет.

Мы все живем в многоквартирных домах, за исключением той маленькой прослойки, которая проживает в коттеджах и является для себя управляющей компанией, исполнителем и потребителем услуг. В собственном доме хозяин - барин, властвует, как считает нужным, при этом соблюдая требования пожарной и экологической безопасности, утвержденные постановлениями правительства и касающиеся всех без исключения. Однако для основной массы населения родной - многоквартирный дом. Поэтому к вопросу управления им необходимо подходить разумно, не истребляя под корень сложившиеся взаимоотношения между теми, кто поставляет услуги и потребляет их.

В этой связи мы предложили городской администрации поступательный вариант перехода жилищного треста на рыночные рельсы. Год назад нас поддержали. Тогда из состава ЖПЭТ в самостоятельные юридические лица выделились три ЖЭУ - № 2, 4, 14. Они выполняют перед нашим трестом роль подрядчика, аппарат же ЖПЭТ по отношению к ним - функции управляющей компании. Конечно, становление шло с трудом. Одни ЖЭУ долго перестраивались, другие сразу показали, что могут работать лучше, находясь на вольных хлебах. Они начали проявлять инициативу в поисках способов выполнения того задания, которое доводит до них жилищный трест. Сами решают и кадровый вопрос.

Некоторые работы за своих подрядчиков выполняет трест, к примеру в части разруливания вопросов по тепло- и водообеспечению. То есть выступаем по отношению к ним управленцами. Аппарат ЖПЭТ, как я уже говорила, это управляющая компания, в которой работают опытные и грамотные специалисты, имеющие все необходимые допуски для выполнения тех или иных работ в жилом фонде. Формально. Официально же ЖПЭТ пока таковой не является. Именно поэтому мы считаем, что и дальше следует продолжать работу по выводу в самостоятельные юридические лица остальных восьми ЖЭУ, являющихся сейчас подразделениями треста, которые будут выступать по отношению к ЖПЭТ подрядчиками. Тем более что определенный опыт уже наработан, есть знания, техническая база. Однако если год назад нашу инициативу в муниципалитете поддержали, то нынче дело застопорилось. Надеемся, что будущий год приведет нас к взаимопониманию. Радеем-то не за себя, а за жителей.

Ирина МАНЧИЛИНА, Газета «Южно-Сахалинск сегодня».

11 января 2007г.