Реформу ЖКХ ее инициаторы и участники оценивают по-разному. Авторы реформы полагают, что именно собственники жилья, приняв на себя управление многоквартирным домом, поставят все на свои места. То есть собственник будет диктовать, а обслуживающие организации выполнять его волю и тем самым зарабатывать на жизнь. За реальные деньги владельцев квартир, которые будут направляться конкретным компаниям, развернется конкурентная борьба. Таким образом повысится качество коммунальных услуг и начнут снижаться тарифы. Другая сторона (собственники жилья) видит ситуацию по-другому. Никто, кроме них, больше не будет нести бремя содержания домов. А для рядового гражданина со средним или не приведи бог низким доходом это непосильный груз. И чем дольше государство будет сохранять свое влияние на ЖКХ, тем лучше собственнику. Поэтому граждане не спешат создавать ТСЖ и не стремятся выбирать управляющие компании.

Тем не менее процесс движется. Закон обязал определиться с формой управления многоквартирными домами, и никому его обойти не удастся. Не сделаем этого мы, сделают за нас. "Молчунам" управкомпании выберет муниципалитет. Однако некоторые горожане уже определились, поручив "рулить" своими домами управляющим компаниям. А поскольку отношения между ними будут носить договорной характер, то компании уже любезно приглашают собственников квартир заключить с ними договор. Разумеется, за кем инициатива, тот и определяет условия. Проект договора, который сегодня УК предлагает заключить с собственником, носит, судя по всему, типовой характер. Но этот "пакт о сотрудничестве" имеет смысл глубоко изучить, прежде чем подписывать. Потому что он содержит некоторые положения, способные сильно повлиять на наше коммунальное благополучие.

Вот, например, пункт о том, что контроль за исполнением договорных обязательств обслуживающими, ресурсо-снабжающими и прочими организациями, в том числе по объему, качеству и срокам предоставления собственнику, нанимателю коммунальных и прочих услуг, собственник должен передать УК. С одной стороны, хорошо, компания освобождает нас от необходимости следить, моется ли в подъезде пол, вовремя ли вывозится мусор, течет ли вода из крана. С другой стороны, УК сама может исполнять часть услуг, стало быть, и контролировать их будет сама, без нашего участия. Ну и выставлять за них счета, разумеется. Это уже не очень хорошо. Собственно, именно это и практикуют сегодня многие ЖЭУ. Вы когда-нибудь видели в своих платежках, чтобы вам списывали с квартплаты деньги за двор, который не расчищался месяц? Квартплата у нас - величина постоянная, за исключением оплаты показаний счетчиков электроэнергии или воды. Чтобы добиться перерасчета за холодную батарею или неработающий лифт, надо пуд соли на бегу съесть. И не туда ли нас вновь тянут УК, любезно взваливая на себя всеобъемлющий контроль за качеством и количеством услуг?

Интересен, мне кажется, и другой пункт: собственник передает, а УК берет на себя право распоряжения общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.) с последующим использованием денежных средств на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также на иные цели, установленные собственником. Это что же получается: захочется УК отдать подвал в аренду под ночной клуб или попросят ее разместить там оборудование для художественного чугунного литья - ей и карты в руки? Собственники очнутся, кинутся выяснять, кто позволил, а им договор перед ясны очи - вы сами дали нам право. И ведь действительно, сами.

Возможно, многих заинтересует пункт о праве УК "инвестировать средства в общее имущество с их последующим возмещением собственником". Делать это предлагается в случае предотвращения или ликвидации аварий, для выполнения предписаний органов власти и для выполнения решения общего собрания собственников. С последним все ясно - мы решили, мы и заплатим. С первым тоже относительно ясно - не ждать же, когда дом рухнет. Хотя если вовремя проводится текущий и капитальный ремонт, то рухнуть не должно. А если не вовремя, то надо признать, что УК работает плохо. И при чем тут возмещение "инвестиций" собственниками?

Самое большое сомнение вызывает второй пункт - о предписаниях органов власти. Таковые могут хоть сегодня и хоть на каждый дом выдать такую кучу предписаний, что мало не покажется. Вплоть до усиления сейсмостойкости здания и требования оснастить каждый балкон средствами самоспасения от пожаров. А учитывая состояние наших домов, которые та же власть десятилетиями не ремонтировала, предписания можно выдавать хоть поминутно. Управляющая же компания будет справно это вчерашнее ничегонеделание самостоятельно инвестировать, оставляя нам право возмещать затраты. И еще, кстати, одна деталь: в случае расторжения договора собственник обязан компенсировать убытки исполнителя по фактическим затратам, в том числе средства, направленные на инвестирование в общее имущество. Почему обычно расторгаются договоры? Потому что одна сторона считает, что вторая плохо исполняет свои обязательства. Вот мы, жильцы, через полгода обнаружили, что наша УК работает бестолково, необоснованно потратила кучу денег на то, что нам было не нужно, и решили с нею расстаться. (Заметим, что УК выговаривает себе право не расставаться с нами в течение года. А что делать, если у нас к ней серьезные претензии?) И компания не возражает, но требует вернуть инвестиции и компенсировать убытки. Не стоит напрягать фантазию, чтобы представить подобную ситуацию, - они у нас сплошь и рядом. Затеют, к примеру, поменять трубы отопления, чтобы в доме появилось наконец тепло. Трубы есть, а тепла по-прежнему нет. Что, такая уж это редкость? И именно это нам предлагают компенсировать?

Данный пункт самым интересным образом корреспондируется с другим: "УК освобождается от ответственности за вред, причиненный собственнику из-за недостатков в содержании общего имущества многоквартирного дома, возникших до заключения настоящего договора…" Вот она, соль наших взаимоотношений. Управляющая компания отсекает все, что было до нее. Подписав договор, мы становимся единственными ответчиками за то, что случится в нашем доме. Рухнет на голову бетонный козырек, сорвется лифт, протечет крыша, прорвет стояк - ответственных нет. Сегодня мы бежим в ЖЭУ, скандалим, пишем заявления, жалуемся власти, что нас обижают. Куда мы побежим завтра? Власть больше не имеет никакого отношения к нашим домам. Отношение к ним имеют УК. А они не отвечают за все, что было до них. Их фактические убытки мы обязаны компенсировать. Они наши - нет.

По-человечески понятно желание УК обезопасить себя. Состояние нашего жилфонда оставляет желать не то что лучшего, а хотя бы отвечающего техническим нормативам. Но почему мы должны нести ответственность за то, что общее имущество не содержали как положено?

В общем, прежде чем занести ручку над бумагой, стоит крепко подумать. В том числе и над тем, каким образом заявить свое несогласие с некоторыми пунктами предлагаемых договоров. По-хорошему, начиная договорную кампанию, добросовестные УК должны были бы разъяснить гражданам их права. Мне вот, например, совершенно непонятно, имею ли я право отказаться подписать такой договор и предложить какие-то иные варианты. Должны ли мы все подписать договоры или достаточно того, что это сделает часть жильцов дома, а остальные покорно будут выполнять то, на что не подписывались? Как-то бы поработать с жителями, немножко подковать их юридически, чтобы они понимали, с чем соглашаются. А то, знаете ли, почему-то боязно…

Виктория ВАСИЛЕНКО, газета «Южно-Сахалинск сегодня».

20 марта 2008г.