Информация: Культура, искусство и религия

Землю – домовладельцам!


Состоялась ли в Южно-Сахалинске приватизация жилья? – Федор Иванович, для начала – насколько успешны были попытки наиболее активных горожан добиться через суд запрета строительства объектов точечной застройки? – Думаю, никто не считал, сколько с 2007 по 2012 год в Южно-Сахалинске состоялось судебных заседаний по искам домовладельцев, не согласных с такой застройкой. Полагаю, что не менее пяти десятков по 14 известным из моей практики объектам такого строительства. Знаю, что гражданам удалось добиться запрета строительства трех объектов точечной застройки из упомянутых четырнадцати. И несколько судебных решений по поводу формирования придомовой территории были успешными. Но вряд ли такой итог является достижением в противодействии незаконности... – Чем объясняется такой не очень утешительный результат? – Для этого есть несколько объективных и субъективных причин. Объективно сфера жилищно-земельных отношений юридически является одной из самых сложных. Противоречиво, непоследовательно и очень изменчиво федеральное законодательство. Чиновники этим умело пользуются в своих интересах. Не зря в федеральной практике захват чужого имущества, особенно недвижимости, в сфере ЖКХ, относят к изощренным формам юридического рейдерства. Однако сложилось так, что имущественным интересам граждан противостоят интересы вертикали региональных государственных и муниципальных органов власти, велика зависимость от власти органов прокурорского и антимонопольного надзора, региональных управлений органов государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а также судебных органов. С другой стороны, наши граждане социально пассивны и разобщены, не готовы защищать свои кровные имущественные интересы. Пример. На придомовой территории четырех-пяти многоквартирных домов, в которых около 300 квартир, проживает свыше 1 000 человек. Однако с трудом можно найти двух- трех домовладельцев, согласных в качестве истцов обратиться в суд для прекращения строительства точечного объекта во дворе этих домов. Большинство жильцов сразу отказываются, утверждая, что из этого ничего не получится... Органы власти, напротив, в противостоянии интересам граждан в сфере приватизации жилья фактически монолитны. Это обстоятельство подтверждают ответы высших должностных лиц области, городского Собрания и администрации Южно-Сахалинска на обращения в их адрес по поводу нарушений законности в сфере приватизации жилья. Губернатор А. Хорошавин даже посетовал, что сложность отношений в этой сфере под силу только судебным органам, и рекомендовал гражданам поискать хороших адвокатов. Оставим этот совет на его совести... Нормы закона в суде представители органов власти, как правило, трактуют в интересах власти, это нередко характерно и для судей. Очень популярен, в том числе и среди судей, миф о вине самих граждан в том, что земельные участки придомовой территории не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет. – А что обязаны были сделать органы власти в процессе приватизации, но не сделали? Или сделали в противоречие закону? – Известно, что жилищный фонд решением государства, как избыточная публичная недвижимость, был передан гражданам посредством приватизации. По закону приватизация жилья – это односторонняя сделка, близкая по сути к наследованию. Ответственность за обеспечение законности такой сделки лежит на передающей стороне, а именно на органах местного самоуправления. В Южно-Сахалинске таким уполномоченным органом был определен комитет по управлению муниципальной собственностью (КУМС), реорганизованный позднее в ДАГУН. И именно ДАГУН передавал жилье гражданам по договорам приватизации. По Гражданскому кодексу многоквартирный жилой дом и квартира – это сложная вещь: сам дом (или квартира) – главная вещь, а необходимый для пользования жильем земельный участок, на котором расположен дом, – принадлежность к главной вещи.  Главная вещь и земельный участок (как принадлежность к ней) являются объектами недвижимости. Земельный участок, занятый домом, является по закону неотъемлемой частью общедолевого имущества многоквартирного дома. Законом установлена обязательность государственной регистрации вещных прав на оба эти объекта недвижимости в едином государственном реестре недвижимости. Очень важно, что условия сделки, предметом которой является сложная вещь, по закону распространяются как на главную вещь, так и на принадлежность к ней. Законом также установлена обязательность государственной регистрации сделки и ответственность стороны, уклоняющейся от такой регистрации, за возмещение ущерба в пользу другой, пострадавшей стороны. – И чем же существенно ущемили интересы граждан сахалинские чиновники в процессе приватизации жилья? – В связи с необходимостью приведения кадастрового учета земель поселений Сахалинской области в соответствие с введенным с 1 марта 2005 года Жилищным кодексом в 2006 году был проведен кадастровый учет земель Южно-Сахалинска. При этом чиновники слукавили: для целей учета вместо сведений о точных границах участков представили в уполномоченный государственный орган учета иные сведения инвентаризации земель, собранные в период 1993 – 2002 годов для совершенно других целей, а именно для земельного налогового учета. С тех пор (и до настоящего времени) земельные участки придомовой территории остались формально учтенными, но без установленных с необходимой точностью границ. Вследствие этого земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома г. Южно-Сахалинска, по закону так и не стали объектами недвижимости, так как без государственной регистрации их границ  не могли быть учтены в Едином государственном кадастре недвижимости. На кадастровой карте города должно было появиться около 5 тыс. земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, но появилось к настоящему времени не более нескольких сотен. В результате собственники квартир в Южно-Сахалинске не приобрели юридического статуса законных землепользователей, так как земельные участки, на которых расположены жилые дома, не стали неотъемлемой частью общедолевой собственности. Придомовая территория жилых кварталов осталась неразграниченной государственной собственностью на землю. В случаях сноса старых жилых домов для освобождения земли под новое жилое строительство домовладельцы сносимых домов потеряли право получения выкупа за освобождаемую при сносе их домов землю. От этого выиграли только чиновники, так как для них исчезли все помехи для свободного распоряжения придомовой территорией, в том числе и для передачи земли в аренду и приватизацию частному бизнесу для точечной застройки. – И к чему же это может привести? – Мой прогноз таков: по принципам точечной застройки частному бизнесу в самое ближайшее время будут переданы для элитной жилой и офисной застройки целые жилые кварталы центра города. Обязанность расселения граждан, проживающих в сносимых домах, чиновники переложат на частных застройщиков. О заблаговременном предупреждении собственников квартир в сносимых домах, выплате компенсации за освобождаемую при сносе старых домов землю будет полностью забыто. – На мой взгляд, это уже происходит. В одном из центральных кварталов Южно-Сахалинска уже возводится жилой комплекс. Обязанность расселения жителей сносимых домов городская администрация возложила на застройщика, и именно он диктует условия выкупа жилья у собственников помещений... – Вот-вот. К тому же наша областная власть неразборчива. Уже есть случаи, когда жилое многоэтажное строительство стоимостью свыше 1 млрд. рублей поручается строительной компании, уставный фонд которой не превышает 20 тыс. рублей.  О каком качестве долевого строительства при этом можно говорить? Заранее жалко граждан, которые рискнут в таком комплексе приобрести квартиру... – А разве государство не контролировало процесс приватизации? – Контроль был предусмотрен. Указами президента РФ от 2008 и 2012 годов установлена  система показателей оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления. Эта система обязывает ежегодно отчитываться о доле многоквартирных домов, расположенных на земельных участках, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет. Администрация Сахалинской области также не осталась в стороне и своими распоряжениями уточнила перечень показателей и методику их расчета. Мэры муниципальных районов обязаны необходимые сведения подавать в порядке представления государственной статотчетности. Обязанность составления ежегодного сводного отчета возложена на министерство имущественных и земельных отношений области. При правительстве области для оценки показателей создан экспертный совет, установлена система поощрительных грантов. – Солидная система контроля. И не сработала?  – В результате получилось как всегда: гора родила мышь... Доля многоквартирных жилых домов в Южно-Сахалинске, имеющих сформированные и учтенные земельные участки, по моей оценке, не достигает и 5 процентов. Налицо фактический саботаж государственного поручения осуществить приватизацию жилья. – Что можно противопоставить действиям власти? – Я уже предложил нескольким депутатам областной Думы совместно попытаться создать временную депутатскую комиссию. Этой комиссии  поручить провести депутатское расследование результатов приватизации жилья в Сахалинской области, дать оценку этим результатам и предложить конкретные меры возмещения гражданам причиненного ущерба. Также разработать законодательные предложения по изменению законов области, в которых определить порядок выявления нарушений законности при градостроительной деятельности, и выработать предложения о порядке их устранения, определить ответственных лиц, сроки и источники возмещения вреда, причиненного потерпевшим лицам. А завершить интервью я хочу высказыванием Эдмунда Бурке, американского конгрессмена: «Для торжества зла достаточно, чтобы достойные люди бездействовали...». Беседовала Н. КОТЛЯРЕВСКАЯ.

Газета "Советский Сахалин"

12 марта 2013г.


Вернуться назад