В 2013 году на российском рынке недвижимости не было однозначной тенденции То, о чем говорили сначала независимые экономисты, а потом и официальные лица из правительства страны, свершилось: в российской экономике наступила стагнация. Об этом, в частности, свидетельствует рынок недвижимости. Специалисты федерального портала «Мир квартир» проанализировали цены в регионах с января по декабрь 2013 года и пришли к выводу, что темпы роста стоимости квартир замедлились, а во многих городах начали снижаться. В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок дает объективные данные о состоянии сферы недвижимости. «Можно сказать, что анализ «вторички» является своеобразным зеркалом рынка, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». – Мы проанализировали 46 регионов, из них 36 показали положительную динамику цен, 10 – отрицательную». Год назад такой же анализ продемонстрировал, что цены снизились всего в одном регионе из 40 (в Краснодарском крае). В среднем по всем исследованным регионам рост составил 2,1 проц. (в прошлом году было «плюс» 12,9 проц.). «Как видим, цены на недвижимость уже почти не растут или растут очень слабо, – констатирует Луценко. – Только официальная инфляция, по данным Росстата, составила в минувшем году 6,5 проц. А поскольку мы анализируем цены в рублях, то, учитывая инфляцию, фактически стоимость «вторички» сокращается. В 2012 году инфляция составила практически столько же, сколько и в 2013 – 6,6 проц. Но при более заметном росте цен тогда еще можно было говорить об удорожании недвижимости». Если в 2012 году самый дорогой город страны – Москва – показал рост цен на квартиры на 9,6 проц., то в прошлом, 2013 году обнаружилось снижение на 5,7 проц. – самое сильное во всей стране. «Цены на столичном рынке оказались несколько перегреты, и общеэкономическая стагнация «остужает» их, – объясняет Луценко. – Вторая причина – часть нового строительства в Новой Москве уже переходит на вторичный рынок, снижая тем самым средние по столице цены. Важно и то, что в пределах МКАД девелоперы предпочитают строить высокобюджетное жилье – бизнес-класса и элитное, на которое спрос в разы ниже, чем на недвижимость эконом-класса. Дорогое жилье уже какое-то время назад перестало расти в цене и «тянет» московскую статистику вниз. Все больше москвичей, так же как и покупателей из регионов, ориентируется на покупку квартир в ближнем Подмосковье, так как они более доступны». Именно по этой причине Московская область, где продолжается активное строительство в эконом-сегменте, не упала в цене, стоимость квадратного метра там осталась практически на прежнем уровне («плюс» 0,2 проц.). Но этот показатель сильно уступает прошлогоднему – «плюс» 16,2 проц. Лидером роста прошлогоднего рейтинга, составленного порталом «Мир квартир», был Нижний Новгород. За 2012 год цена квадратного метра в городе выросла на целую четверть – 25,4 проц. В 2013 году прибавка составила всего 4,3 проц., при этом регион уступил по темпам роста Иваново, Тольятти, Ульяновску, Курску, Саратову и другим городам. Аутсайдер 2012 года Краснодар в 2013-м удержался от падения. Правда, и рост он показал всего 0,2 проц. – в рамках статистической погрешности. А вот Сочи вырос на 4,6 проц. «Возможно, тут сыграло роль развитие инфраструктуры Сочи и окрестностей, связанное с проведением зимних Игр. Город стал более удобен для жизни и отдыха – по крайней мере, станет таковым, когда схлынет олимпийская суета», – считает Луценко. Лидерами ценового роста за прошлый год стали города Иваново («плюс» 8 проц.), Калининград (7,3 проц.) и Тольятти (6,4 проц.). «В Иваново в течение прошлого года шли два встречных процесса: в то время как на первичном рынке цены падали из-за расширившегося предложения (на 6,8 проц.), недвижимость вторичного рынка, сильно отстававшая по стоимости от «первички», была недооценена и, напротив, поднималась в цене, – объясняет Луценко. – Процесс усугубило то, что единственный на весь город жилой комплекс бизнес-класса «Огни Москвы», цены в котором в 1,5 раза превышают средние по Иваново, перешел с первичного рынка на вторичный, сильно повлияв на статистику обоих». А вот рост цены в Калининграде закономерен. Спрос на недвижимость в «европейском» городе у моря растет, причем не только среди местных жителей, но и среди покупателей из других российских регионов. Они рассматривают такое приобретение как нечто вроде дачи. «Квартиры на первичном рынке тут в дефиците: в продаже не задерживаются и на вторичный массово не выходят, поэтому «вторичка» «подтягивается по ценам», – добавляет Луценко. Ажиотажа добавил и отзыв лицензии местного банка – многие поспешили вложить свободные средства в квартиры на вторичном рынке. Рост цен в Тольятти тоже связан с нехваткой новостроек. Очень сильно стимулировала рынок и массовая выдача в ноябре 2013 года сертификатов на жилье молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Развитие производства на «АвтоВАЗе» и политика банков, направленная на облегчение выдачи ипотеки, поддерживают тенденцию роста цен. И еще о Москве. В декабре 2013 года цена квадратного метра в Белокаменной составила 189 тыс. рублей, в то время как годом раньше была 200 тыс. рублей. Таким образом, взятый в 2012 году психологический барьер пройден теперь в обратном направлении. Это явление стало лишь «возвращением к норме» после переоценки столичной недвижимости в течение многих предыдущих лет – лет безудержного инвестиционно-строительного бума. Цены на столичном рынке оказались неподъемными даже для москвичей – получателей самых высоких в стране зарплат. Характерно, что для жителей столицы ее же недвижимость – самая недоступная. Как показало другое исследование «Мира квартир», даже руководитель с зарплатой 72 тыс. рублей в месяц сможет накопить на квартиру лишь спустя 8 лет – это намного превышает сроки накопления на жилье в других регионах. Такой разрыв между доходами и ценами не может способствовать росту последних. Чуть менее подешевела недвижимость в Волгограде («минус» 3,6 проц.) и Туле («минус» 2,7 проц.). Снижение вторичного рынка Волгограда объясняется строительным бумом на первичном рынке. За последний год в городе построено около 400 тыс. квадратных метров жилья. Резкое расширение предложения отвлекло покупателей от рынка «вторички». В Туле цены на готовое жилье, увеличившись в 2012 году на 16,8 проц., достигли своего потолка и в прошлом году продемонстрировали «отскок» обратно. Как и в некоторых других депрессивных регионах, доходы населения в городе растут слабо, что не позволяет обеспечивать необходимый уровень платежеспособного спроса на рынке. По данным портала «Мир квартир», самое дорогое после Москвы жилье в Санкт-Петербурге. В декабре прошлого года цена квадратного метра на вторичном рынке там составила 100,9 тыс. рублей. На третьей позиции – Подмосковье: 83,1 тыс. за квадрат. Далее Сочи – 75,1 тыс. рублей, Екатеринбург – 72,6, Хабаровск – 72,5 тыс. рублей. Южно-Сахалинск в обзор «Мира квартир» не попал. Чтобы восполнить этот информационный пробел, мы обратились к местным специалистам. Генеральный директор ООО «Центральное бюро недвижимости» Владимир И считает, что цены на «вторичку» в Южно-Сахалинске в 2013 году выросли примерно на 5 проц. При этом в течение года наблюдались две незначительные коррекции: в мае – августе произошло небольшое снижение, а в сентябре начался рост. Стоимость квадратного метра находилась в интервале от 70 тыс. до 90 тыс. рублей. Руководитель агентства недвижимости «Южный город» Юлия Гулай отмечает, что в 2013 году в Южно-Сахалинске сохранялся высокий спрос на жилье. Его активно стимулировала ипотека. Цены практически не снижались, а на некоторых объектах выросли. Разброс предложений на «вторичке» составлял от 65 тыс. до 100 тыс. рублей за квадратный метр. Прогноз на нынешний год: спрос на жилье по-прежнему есть, ну а поскольку доллар пошел вверх, цены на недвижимость падать скорее всего не будут. По оценке генерального директора ООО «Народный департамент недвижимости» Екатерины Соловьевой, средняя цена за «квадрат» в Южно-Сахалинске составляет 75 – 80 тыс. рублей. При этом отдельные квартиры, прежде всего одно- и двухкомнатные, продаются значительно дороже. Порой цена квадратного метра может доходить до 117 – 120 тыс. рублей. В целом, как считает Соловьева, в последние пять лет рынок недвижимости в Южно-Сахалинске пребывает в спокойном, стабильном состоянии. Нет ни резкого обвала, ни стремительного взлета цен. Стоимость квадратного метра увеличивается примерно на 5 – 10 проц. в год, то есть на уровень инфляции. Немало квартир приобретается за счет ипотеки. Основные покупатели – женщины в возрасте от 25 до 40 лет. Наряду с южносахалинцами жилье в областном центре активно покупают и выходцы из районов. Недвижимость продолжает оставаться хорошим способом вложения свободных средств. В последние годы, по мнению Соловьевой, все очевиднее проявляется тенденция приобретения жилья с целью накопления активов, которые могут стать залогом при получении кредитов, а также для сдачи в аренду или для подрастающих детей. Если в 2004 году таких сделок было 20 – 30 проц., то в 2013 году уже почти половина. Как полагает генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко, в предстоящем году на российском рынке недвижимости в целом сохранится стагнация, цены в регионах будут расти в пределах 5 проц., увеличится количество городов, где цены на вторичное жилье покажут снижение. Попадет ли в их число Южно-Сахалинск, узнаем позже. И. АРХИПОВ.
Cантехника
